北京朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告P精品.pptVIP

朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告 区域已售及在售项目各项指标标示高端居住区特征 高档楼盘为主：表现为单价高、户型面积大、精装修、客户群也是中高端消费群体； 售价高：精装修均价16600-19000元/平方米，总价200万元左右，其中，星河湾单套总价甚至达千万元以上； 户型面积大：诸多项目主力户型面积都在140㎡以上； 精装修：75%项目精装修。 区域房地产市场正在成为高档住宅为主的富人区。 随着2003年底朝阳北路的开通这一利好条件，朝阳北路房地产价格迅速增长，2004-2006年区域内各项目销售价格上涨率均在50%左右，区域整体价格上涨2倍。尤其是2005年星河湾的标杆作用，加速了该区域市场价格的提高。 区域房地产市场发展趋势：形成名符其实的高端居住区。 四、项目自身条件分析 市场比较法定价结果 五个比准价格相近，因此采用加权平均后的结果： 市场比较法得出本项目销售价格 ＝ （16657×0.2+18155×0.2+27213×0.15+19778×0.3+25672×0.15）÷5 ＝21429（元/平方米） （1）收益法定价的公式 p 为房地产市场价值； a 为年纯收益； r 为折现率； n 为收益年期。 销售价格定位（三）——收益法定价法 假设纯收益每年不变 r 7.47% n 50 出租率按80％，70％，60％，运营成本按总收入的20％计算 a＝6.73