第一章房地产开发准备精要.pptVIP

 第二篇 房地产开发与销售 第七章 房地产开发准备 目录： 第一节 认识项目 第二节 分析项目的可行性 第三节 做好项目的财务规划 第四节 确定项目利润目标预算 第五节 市场调研 第一节 认识项目 一、项目认知流程 二、项目介绍 项目概况（含经济指标） 项目背景 项目设计规划 地理位置 配套设计 物业管理 第二节 分析项目的可行性 一、可行性分析流程 二、房地产寿命周期与房地产投资时机 （一）房地产寿命周期 1.论证设计阶段 2.筹措资金阶段 3.项目建设阶段 4.项目试运营阶段 5.项目正常运营阶段 6.项目设备更新阶段 7.项目修复改造阶段 8.项目拆除阶段 （二）房地产投资机会 房地产项目的每个阶段都需要资金的支持，从而给投资者投资机会。 房地产项目的每个阶段都可以在市场上交易，从而给投资者投资机会。 由于对市场预测和房地产价值判断的差别，使得房地产交易频繁，从而给投资者投资机会。 随着城市人口的增加和社会的发展，对房地产项目的需求不断出现，从而给投资者更多投资机会。 三 房地产投资决策程序 研究房地产开发项目的必要性和现实性。 建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模。 财务分析与经济评价 进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划 提出投资决策研究报告，得出结论性意见与建议，提供有关部门决策和审批。 四 房地产投资的阶段性分析 1.房地产开发策划阶段投资分析 2.房地产开发前期工作阶段投资分析 3.房地产开发建设阶段投资分析 4.房地产开发销售阶段投资分析 分析内容： 主要风险 这一阶段的投资好处 投资者应该具备的投资条件 五 房地产可行性研究 （一） 正确理解可行性研究 1.定义 房地产开发项目的可行性研究：在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 2.处理两方面的问题 技术上是否实施 取得最佳的效益 可行性研究是以市场为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。 3.要回答的问题： 项目是否可行？ 如果可行，可行到什么程度？ 如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么？对此怎么应对？ （二）可行性研究的工作阶段 （三）可行性研究的误区 一个标准的效益分析 只能根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 先入为主的可行性研究 1、“长官意识”的影响 2、研究人员业务水平不过关 应对策略 （四）可行性分析报告 1.开发项目可行性分析报告 编写方式一： 引言（目的、背景、定义、参考资料） 可行性研究的前提（要求、目标、条件限制和假定、方法、评价尺度） 政策特征研究 产业特征研究 市场需求研究（市场范围、需求分类、各分类需求量化、分类需求对产品特征的要求、需求趋势分析） 6. 市场供应研究（竞争者分析、竞争因素量化指标、竞争者特征、竞争手段和方法） 7. 项目地块限制性因素研究（城市规划、基础设施及配套、交通运输条件、社会环境与民意、环保） 8. 投资及效益分析（支出、收益、投资收益比、投资回收期、敏感性分析） 9. 供需实现研究（实现进度、预期价格和租金分析） 10.结论（资金，技术、市场、社会方面的可行性） 编写方式二： 开发土地自然价值分析评估报告 （确定开发项目的类型及档次） 开发土地策划价值分析报告 房地产策划策略设计报告 2、房地产可行性研究报告 编写方式一： 宏观经济分析 城市规划前景 供给市场特征 消费需求研究 地块现状考察 土地市场调研 项目 SWOT分析 项目开发策略 项目开发定位 规划设计 编写方式二： 企业基本情况 项目产品市场调查和预测 项目实施方案 项目实施目标 投资估算和资金筹集 综合经济效益分析 结论 3、地块环境可行性研究报告 生活方便状况研究 商务频繁状况研究 污染状况研究 供电、供水、供煤气状况研究 交通便利状况研究 居住文化状况研究 未来发展状况研究 居住圈层状况研究 可利用自然景观状况研究 周边人口状况研究 周边竞争者开发地块状况研究 周边旅游景点状况研究 第三节 做好项目的财务规划 二、项目财务规划的规则 总投资规则 确保资金来源途径 确保资金流循环 量资使用 先急后缓 先大后小 先集中后分散 先形象后主体 先总体后局部 三 项目财务规划的方法与注意事项 （一）方法 预测收益 制定投入与收益衔接计划 分解每笔资金使用范围与项目 编制每笔资金到位时间与期数 （二）注意事项 注意资金的正确使用 注意储备资金与收益资金的衔接 注意超额使用 注意资金的准时到位 四 项目财务规划的步骤 索要项目立项文件及可行性分析报告 研究资料和报告，审核其准确性