未来环境下的房地产开发模式探索.docVIP

未来环境下的房地产开发模式探索 　　一、我国社会人口老龄化态势 　　中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布的《中国财政政策报告2010/2011》指出，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会进入深度老龄化阶段 ，届时预计老龄人口将达到4.3亿，占总人口超过30%，每3个中国人中就将有1个老人。 　　另据全国老龄工作委员会办公室发布《2011年度中国老龄事业发展统计公报》和《2010年中国城乡老年人追踪调查报告》显示，截至2011年末，全国60岁及以上老年人口已达1.8499亿，占总人口的比重达13.7%。城乡空巢老年人占49.3%，这是指传统意义上的空巢老人。而由于我国计划生育政策，大多数的城市家庭只有一个子女，人为造成了越来越多的中年家庭也进入了空巢状态。这就意味着，以儿女，以家族为基础的传统养老模式，面临巨大的变化 。 　　二、目前我国城市的养老体系现状 　　随着空巢家庭增多，养老模式亟待改变，但是 目前居住模式下的居家养老服务力不从心。 　　日本政府曾在曾在上世纪90年代提出的理念：“我们不应该到了老年以后才去想如何过老年人的生活，而是在年轻的时候就应该想到老年后应该怎么生活在自己的住宅里。”是值得我们借鉴的。目前，我们国家也意识到并开始进行养老模式的探索，社区养老成为我们今后养老体系的重要途径。然而，随着“空巢”老人越来越多，由于子女不在身边，他们对社区的各类养老服务需求越来越迫切，而现状则是居家养老服务项目比较传统单一，覆盖面不广。 　　另外，对老年人服务是非常细致的工作，不只是简单的送餐、居室打扫之类，还包括康复护理、紧急援助呼叫等。但目前我国政府推行的居家养老服务体系还仅仅依靠基层社区工作机构，服务能力极为薄弱。 　　笔者认为，要构筑居家养老体系，最关键的部分就是中老年家庭集中居住，只有这样的居住模式才能吸引民营服务机构进入 。 　　三、城市中老年地产开发的可行性 　　1、老年居住区人群调查 　　在我国计划生育政策影响下的城市家庭，随着子女的就学、就业，已经开始进入空巢家庭生活模式的群体的年龄段已经降至45岁左右，这部分群体对养老模式的理解已经不同于传统的养老模式，笔者曾做过一定范围的调查，超过一半的被调查者对今后的居住状态的预计为与子女分开居住（包括不在一个城市），另有部分被调查者选择了与子女生活在相同城市，但在居住状态的选择上仍然选择了分开居住。在笔者调查的这部分样本中，收入水平处于中上等，超过90%的被调查者拥有一套以上的住房。从调查结果可以预见，在今后的十年将是城市老年地产发展的黄金时期，目前处于中年的这部分空巢家庭成员，对生活品质有一定的要求，这对民营企业介入养老服务行业提供了有利的基础。然而，养老服务企业最终能够盈利的最终条件仍然是集中居住，笔者认为老年地产的开发以及老年居住区物业管理的发展势在必行。 针对目前仍然年富力强的中年家庭，他们拥有较大的房产，然而，随着年龄的增长家庭人员的结构归于稳定的两人之家，卖掉现有的较大房产购买较小的高端老年住宅，颐养晚年将具有极大的可行性。对于高端客户，形成专业化老年社区是我国房地产行业的探索与发展。 　　2、中老年居住区的规划 　　中老年房产不同于一般的房产项目，除了具备完善的针对老年人特点的硬件设施，还要为老年人提供充足的人文关怀，提供不同性质的、不同趣味的活动空间场所。在满足老年居民基本生活需求的同时，还要满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要 　　首先，老人既需要来自晚辈的关怀和照顾，又不愿意在生活上给子女增加负担，正常的亲情交往是保持老人身心健康的良药。 　　其次，增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流，适宜的交往空间是老年居住环境的重要组成部分。 　　由于老人对安定感以及安全感的需求，因此，老人宁愿住在自己熟悉的居住环境而不愿迁移，这一特点使大多数老年人势必对现阶段存在的老人院之类的养老方式产生极大的排斥。安全感来自治安、交通、环境及管理等诸方面。随着老人年龄增大、身体机能衰退，使他们对环境的不安全因素更为敏感，住区环境开敞陌生、交通道路混乱、人员嘈杂都会使老人感到恐慌，而安全、宁静的居住环境会使老人心态安宁，利于身心健康。 　　在美国，太阳城中心（SunCityCenter）自1961年开始开发建设就规划成为全美最好的老年社区。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同