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查封行为在实体法上的优先权问题 　　【基本案情】 　　2010年3月10日，李某借给苏某人民币55万元。2010年4月8日，由于苏某逾期未偿还借款，李某向A法院申请诉前财产保全。法院裁定查封苏某所有的B、C两套房屋。2010年4月9日，李某正式起诉苏某，请求法院判令被告苏某偿还欠款55万元人民币并承担诉讼费用。2010年4月27日，在法院组织下，原、被告双方达成调解协议，内容为：于2010年6月1日前，被告苏某给付原告李某借款55万元。同日，法院发出民事调解书，对上述调解协议内容进行确认。2010年10月4日，李某向A法院申请强制执行。 　　2010年3月18日，苏某（甲方）与孙某（乙方）、某房地产有限公司（丙方）签订两份房地产买卖居间合同，约定孙某以人民币96万元购买苏某名下B、C两套房产。合同中约定孙某分别将两套房屋的定金合计36万元交由居间人某房地产有限公司保管，交易完成后可冲抵房款。余款70万元在合同签订之日起60日内由孙某直接交到建行帮苏某赎证（该两套房屋均在银行抵押贷款）。2010年3月31日，苏某收到孙某36万元定金。2010年4月9日至21日期间，孙某陆续向苏某房贷还款账户存款用于偿还房屋的银行贷款。2010年4月21日，贷款银行出具个人贷款结清证明，证明借款人苏某已于2010年4月21日结清借款。2010年4月23日，房产管理中心对案涉两套房屋解除抵押登记。2010年5月7日，经孙某申请诉前财产保全，A法院裁定查封被申请人苏某所有的B、C两套房屋。2010年5月17日，孙某起诉苏某，请求法院确认两份《房地产买卖居间合同》有效，被告协助办理产权过户手续。2010年11月26日，A法院作出民事判决，判决确认两份居间合同有效。对于协助办理过户的诉求，法院认为：“鉴于案涉合同的买卖标的物（两套房屋）已经在另案中被保全查封，该保全措施阻却了本案合同债权的实现，在没有经过相应法定程序解除查封之前，原告要求被告协助办理产权过户手续在法律上暂时无法履行，对原告的该部分诉讼请求在本案中不予审理。”判决生效后，孙某认为原审法院的上述判决在适用法律上存在错误，依法申请再审。 　　【法理评析】 　　（一）申诉理由概要 　　本案中，孙某在支付完案涉房屋对价准备办理房屋过户时，发现案涉两套房屋已被另案查封，为避免案涉房屋并另案执行，丧失可期待的物权利益，孙某遂向法院起诉。但原审法院以案涉房屋已被另案查封导致本案债权暂不能实现为由不予支持孙某的过户诉求。孙某预见到两案并行发展下去的结果可能是：一方面法院以李某的调解书为执行依据强制执行案涉两套房屋，李某对苏某的债权因此得偿；另一方面，由于法院未支持孙某的过户诉求，案涉房屋被另案执行后，孙某对苏某的债权已履行不能，孙某因此无法取得案涉房屋的物权，只能另行起诉苏某违约，主张违约金或法定损害赔偿金。而对于孙某来说，取得房屋所有权是其购房的初衷，其援引《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《若干规定》）第88条的规定，认为既然在执行过程中，法律规定先行采取的执行措施并不能阻却享有优先权的其他债权人参与执行并对查封财产优先受偿，那么原审法院以案涉房产被另案先予查封为由不予支持其过户的诉讼请求就没有正当理由。 　　（二）申诉理由得当性分析 　　若干规定第88条是处理执行竞合问题（即多个债权人对同一债务人申请执行的情况）的主要依据。该条规定，在执行竞合情况下，执行中债权相同且均为金钱债权的，被执行人财产若足以清偿，各债权人按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿（第1款）。此处所谓“执行措施”包括了为执行而在诉前和诉中采取的财产保全措施。[1]若债权种类不同，则受偿顺序依次为：担保物权，所有权，交付特定物的债权，金钱债权和交付种类物的债权（第2款）。[2]在这里需注意两点，一是只有在债权种类均为没有担保的金钱债权时，清偿顺序才由采取执行措施的先后顺序决定，而当债权种类不同时，清偿顺序已与采取执行措施的先后无关。二是同样是债权请求权，传统民法理论认为交付特定物的债权和交付种类物、金钱债权是平等的，而若干规定则着眼于充分实现物尽其用，确定了强制执行时交付特定物债权优于一般金钱债权和交付种类物的债权的清偿规则[3]，这与传统民法理论形成了不小的冲突和张力。 　　本案中，李某对苏某享有的是一般金钱债权，法院发出调解书中具有给付内容，李某依据该调解书可申请法院强制执行案涉房屋。而在孙某诉苏某案中，孙某对苏某享有的是交付特定物的债权，但法院最后只判决双方之间签订的合同有效，并未支持孙某房屋过户的诉讼请求。该判决结果体现为确认之诉的性质，孙某依据该判决无法向法院申请强制执行合同权利。相反，假设原审法院支持了孙某的过户诉求，那么孙某便可向法院申请执行。在孙某和李某都申请执行