北京市景观可达性与住宅价格空间关联.pdfVIP

第33 卷 第4 期 地理科学进展 Vol.33, No.4 2014 年4 月 ProgressinGeography Apr. 2014 北京市景观可达性与住宅价格空间关联 吴文佳，张晓平，李媛芳 (中国科学院大学资源与环境学院，北京 100049) 摘 要：随着城市居民对住宅环境要求的不断提高，城市景观对城市住宅价格分异影响日趋显著。分析景观对住 宅价格分异格局的影响，可为城市住宅空间结构的规划提供依据，为规划与管理部门提供决策参考。以北京城区 二手房小区为样本，基于ArcGIS 空间分析方法和特征价格模型，探讨景观因素对北京市住宅价格空间分异格局的 影响。以主流房地产交易网站二手商品房报价资料为基础数据，共采集到2012 年1月北京市城六区有效住宅小 区样本3174 个，对住宅样点进行空间化处理，并建立住宅空间信息数据库。运用密度分析、空间插值等方法，分析 北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局。核密度分布图显示：北京市住宅空间分布呈现显著的向心化与 离心化并存现象，总体上以天安门为中心向周边呈衰减趋势，在地铁转换站点形成了多个集聚次中心。在此基础 上，从住宅属性、交通因素、区位特征等方面选择主要解释变量，构建地理加权回归模型，对住宅价格影响因素进 行分析，重点探讨景观可达性(如绿地、水景、山景等)与住宅价格的关联。结果表明：次中心与住宅价格关联最为 显著，绿地、水景、山景与住宅价格存在一定程度关联。其中，山景和高绿化率对住宅价格增效明显；由于水质较 差，北京城六区内河流与住宅价格存在负相关；污水处理以及丧葬场所等污染源与住宅价格也存在显著负相关。 远离污染源、靠近宜人景观、低容积率、高绿化率是居民选择住宅的需求。 关 键 词：地理加权回归；景观可达性；住宅价格；北京 doi: 10.11820/dlkxjz.2014.04.006 中图分类号：K902 文献标识码：A 1 引言 房价大幅上涨，城市房价的空间分异和影响因素越 来越受到社会各界的关注。大量研究证实，城市居 城市是人口较稠密的居住集聚点，居住功能是 民在住宅选择上存在对交通便利的偏好特点，使得 城市用地功能的主要体现，与居住区位相关的交 公共汽车(William, 2002) 、城市快速公交系统(BRT) 通、生活服务等用地功能的空间配置格局主导着城 的步行可达性(Ramon, 2010) 、轨道交通建设(卢茜 市空间结构的形成与演化(王兴中, 1995) 。对城市 等, 2010)等对住宅价格的影响显著。 住宅空间结构以及城市住宅价格分异格局的构建 住宅特有的区位属性，使得城市住宅价格普遍 是刻画城市空间结构的重要视角( 邹利林等, 存在明显的空间差异。随着城市化进程的不断推 2013) 。国外学者早在20 世纪60 年代就对住宅价 进，居民物质生活水平大幅度提升，人口剧增带来 格与城市空间结构关联性进行了验证，认为住宅价 的住房资源紧缺、生态破坏、环境污染等一系列问 格以城市核心区为中心呈现随距离衰减趋势 题也逐渐凸显。城市居民在选择住宅时，开始越来 (Alonso, 1964) 。人口结构(Case et al, 1990; Kings- 越多的考虑住宅附近的景观因素(水景、绿地、公园 ley, 1997) 、货币政策(Iacoviello et al, 2008) 、金融政 等) ，景观房因此成为近年来房地产开发的热点。 策(William, 2002)等宏观因素都被证实在一定时期 国外学者自20 世纪70 年代开始，对景观与周 与住宅价格存在一定相关性。 边住宅价格的关系进行了深入探讨，证实了居民愿 20 世纪80 年代