H1商业地产定位报告.docVIP

“媚” 夜之璀璨 点亮芳华 核 心 商 业 H1 招 商 方 案 销售部 孟超 2014年01月12日第一部分：项目理解及分析 项目分析 H1项目简介 本项目H1楼体位于和平路与大龄路交叉口、黄河医院西邻，是一栋具有厂房标志性的项目楼。 项目H1楼体紧邻和平路，交通便捷（多路公交直达），整楼高14米、长108米、进深18米，楼体两侧可加装上楼便梯；楼体建筑面积7005㎡（2335㎡×3）。建筑采用框架结构，整体内部有36根立柱，两侧拥有部分隔间，楼设3层、层高1F5米、2F4.5米、3F4.5米，地下一层高为4.7米。建筑一层设计有3个出入口，内部配置电梯1部（厂房货梯）。项目门前还配备车位约40个，停靠方便。 项目是一个具有工业历史的建筑，曾作为国内著名量仪生产企业经营，因此内部空间较大，且市区知名度较高。 项目现状 项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。 由于曾经作为厂房从事生产工作，转型为商业用途，基础设施不完善。 周边环境（安全维护、线路布局等）略显杂乱，不适合直接对外开放。 项目周边配套情况 1、交通配套：紧靠和平路与大岭路两条城市主干道（3路、8路、5路、14路、迎宾1号、陕县1路等多条公交线路直达），交通便利，主要辐射区域住宅小区居多。 2、商业配套：园区位于市区中心地带，门前沿和平路向东为大张广场老商业中心，毗邻黄河医院，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。 3、环境配套：临近人民公园、保健服务门店多，周边小吃门店居多。 4、教育配套：(二)市区传统商业圈特征 市区商圈业态特点 市区商圈位于黄河路中段，大张广场附近。现阶段市区商圈呈同心圆发展，目前商圈中的主要商家有大张广场、建业步行街、百货楼、千禧量贩、时代广场、丹尼斯百货、嘉亿广场（在建）等，其中丹尼斯百货是目前最具知名度的大型百货商场。另外，核心商圈向东新世纪百货、赛格广场、华兴商厦、虹桥家电广场等大型卖场的加入，加剧了该商圈的竞争。商圈内各主要商业项目都是百货公司或专业卖场的业态形式，但档次定位各自不同。 核心商圈消费特点 由于本市属于相对落后的中小城市，居民消费时间主要集中在白天的传统逛街式购物体验。由于近年来网络销售的不断增长，传统销售行业增长普遍有所制约。生活必需品消费已退出市场主题。娱乐、休闲类消费呈增长趋势，KTV、中档规模餐饮等消费会逐渐成为消费主导力量。 从商圈两大特点分析可见，项目周边的商业大多定位为中、高档传统百货或专业卖场业态，功能较为单一；虽然各商圈之间存在一定的档次差别，但业态的同质化也使得市场的竞争较为激烈，周边传统零售业态商业已经相对饱和；对于营业时间多是白天经营，少有经营到晚9点的营业项目（除“好声音”KTV）。 （三）本项目商业主题、档次定位、形态定位 1、商业主题定位：市区唯一“不夜”之城（没有夜晚的商圈） 夜之璀璨，点亮芳华。目的在于培养新的消费商圈和人群，达到商业化的长久运营。 ***** ***** 说明：“市区唯一”指明了项目的定位及业态组合为市区唯一；“不夜”是商业不需要分清昼夜运营时间；“城”原为四面有墙，内有人口的建筑，后来拓展为有规模的建筑，具有尊贵感。 2、商业档次定位：中高档休闲娱乐体验。 3、商业形态定位：购物、住宿、娱乐、休闲四种商业形态，开拓夜晚商业市场适应消费诉求，与老商业圈形成业态互补，作为老商业圈的补充。 (四) 本项目商业需求特征 市区内广大中、青年（70、80、90后）人群需要便捷的一站式餐饮娱乐场所； 随着旅游人员数量的加大，发展为旅游消费的中心； 家庭及个体消费群是餐饮娱乐消费的活跃因子，需求旺盛。其消费周期一般为假日及夜间消费。 目标消费者均具有一定的文化程度，这主要表现在消费者比较看重消费的环境，对商业项目的档次和服务水平有更高要求等方面； 餐饮娱乐消费已成为市区市消费增长的领头军，且由于是多循环消费特征，因此，客源相对稳定并且生存力强。 (五)本项目商业规模及规划初步确定 商业由住宿、休闲、娱乐、购物四部分组成，总规模为7000平方米左右。 购物设置在H1中1F；住宿、休闲、娱乐设置在H1中2F、3F。 注：住宿、休闲、娱乐的具体面积待招商情况而定，以整层招租为主。 1、住宿在档次上以中档特色宾馆为主（管家式公寓酒店），提供便捷、舒适特点。 建议：H1 3F 整体按平均40㎡/间可分为40间标准客房，房间按照日均营业额300元统计，日总营业额：12000，月入360000，符合整体定位需求。 2、娱乐以时尚娱乐为主（如：KTV），体现年轻人的新奇、新潮、刺激。 建议：H1 2F 整体按平均50㎡/间可分为30间标准包房，房间按照日均营业额500元统计，日总营业额：15000，月入450000，符合整体定位需求。 3