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 房地产企业融资方式的新发展 清华大学房地产研究所 张健 2008年3月27日 简介 1986年毕业于同济大学 ，1996年获澳大利亚西悉尼大学房地产经济学硕士，1998年获任澳大利亚房地产经济学会资深会员。 曾先后任职于: 全球最大房产建筑集团之一的联胜（Lend Lease）集团 澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(Macquarie Bank) 近20年直接参与房地产市场、投资和金融工作。 现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析师, 协助中外房地产投资者在中国的业务等。 著有房地产投资书籍和许多专业研究报告。 房地产企业融资方式的新发展 一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景 一、房地产金融的内容和我国的现状 1. 全球海外房地产资本市场 2. 美国房地产资本市场 3. 我国房地产企业融资 4. 我国房地产开发资金结构变化 1. 全球海外房地产资本市场 3. 我国房地产资本市场 4. 我国房地产开发资金结构变化 银行 + 预售+ 开发商(自有资金) 资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售 二、我国房地产金融创新和前景 1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义 1、房地产公司债券 企业债券 可转换公司债券 短期融资券 公司债券 公司债券发展 中国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》，但企业债市场一直停滞不前。截至2006年底，中国企业债余额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5％，占GDP的比例不到1.4％。 1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资，因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。 企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。 《公司债券发行试点办法 》 中国证监会2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发行试点办法 》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市场更加完善。 试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确定利率区间。 试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上市公司才能发行无担保公司债。 2、房地产公司上市 全国房地产开发企业超过4万家, 从房地产上市公司的数量来看，目前总共有90家(近一半为买壳实现上市)，十多年来融资总共才500多亿。 虽然我国先有部分房地产公司在海外成功上市，但数量较少。 上市融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足 总体上,国家不鼓励。 房地产公司上市发展流程 3、房地产投资基金(私募) 我国房地产私募基金尝试阶段 我国房地产私募基金的相关立法 我国房地产私募基金正式成立的一些障碍 我国房地产私募基金的前景光明 4、房地产投资信托基金 房地产投资信托基金的概念 香港房地产投资信托基金 其它国家和地区房地产投资信托基金 海外的中国房地产投资信托基金 我国房地产投资信托基金 房地产投资信托基金简介 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。 它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些租金为股东带来回报。 不宜详细说明“房地产投资信托基金”一词应包括什么。相反，它应指任何主要投资于房地产并以替投资者带来定期红利收入为目的而设立的任何投资工具。 部分国家房地产投资信托10年的投资表现（至2005年5月） 香港房地产投资信托基金 香港作为经济体量和人口都超高新加坡好几倍的城市，日趋重视房地产投资信托基金对金融市场和经济的重要性 2003年，香港推出了房地产投资信托的监管框架，2005年7月30日颁布了《房地产投资信托基金守则》，旨在开拓和推广房地产投资信托基金在香港的运作 由于香港优质房地产和有实力的房地产公司都很