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房地产开发企业之发票管理篇 稽便函[2011]31号：发票检查强调合规性 发票管理的基本内容 房地产各种经济业务应取得的发票形式 没有及时取得发票是否可以补救？ 一、发票检查突出合规性 风险提示—— 有关重点企业作为在各类经营或消费活动中应开具或应索取发票的销售方或购买方，应认真对待即将到来的从严从紧的发票大检查。 （一）企业要充分关注“必查发票” 　“稽便函[2011]31号”文明确规定了两类“必查发票”： 一是“将企业填开一定金额以上的发票列为必查发票” 二是“对企业列支项目为‘会议费’、‘餐费’、‘办公用品’、‘佣金’和各类手续费等的发票，须列为必查发票进行重点检查。” 同时将“一定金额以上”必查发票填开金额标准的确定权授予各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。 　　 一是要关注当地主管税务机关确定的“一定金额以上”必查发票的具体标准究竟是多少。有不规范取得发票的房地产企业务必确保对开具的发票以企业实际发生的经济业务为前提，同时务必加大对必查发票开具和审核把关的力度，确保对发票使用的真实性、合法性。 二是对企业列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费等的发票确定为必查发票的问题，主要是针对以往一些企业喜欢利用这种名义发票从外部开具发票回本单位报销的情况。这样做一方面可以将账面资金从账内提出（形成小金库、私分或贪污等），同时开具的费用还可以享受所得税税前扣除，一举两得。 三是不能因为知道了一定金额以上发票必查的金额标准，知道了有关费用的发票列入了必查发票，从而放松对外开具小额发票或其他费用发票的使用要求，企业仍然要防止由于内部控制缺陷、人为舞弊（如企业管理层凌驾于内部控制之上）等原因导致在其他发票的使用上出现不应该出现的违法违规甚至是犯罪问题。必须强调的是，虽然“一定金额以上”及上述所列举类别的费用发票为必查发票，但对一定金额以下的发票及其他类别费用的发票，税务检查人员肯定还会关注，而且很可能会根据实际情况的需要实施检查。所以，企业仍应重视对必查发票以外各类发票合法合规的使用问题，对发票的使用不能有侥幸心理。  （二）严把发票入账关 必查发票“要逐笔进行查验比对，通过对资金、货物等流向和发票信息的审核分析，重点检查其业务的真实性”，对费用类必查发票“要逐笔进行查验比对，重点检查企业是否存在利用虚假发票及其他不合法凭证虚构业务项目、虚列成本费用等问题。” 一是充分认识发票检查已不再局限于以往传统的“就票查票”。 今后对销售业务的检查，不仅会以企业账面应该具备的记账要件为依据，而且检查人员还可能通过对资金、货物的流向，通过与对方购货单位的“查验比对”进行认证。因此，企业即使开具了销售发票，但有没有真正发货，有没有收到货款，对方单位有没有货物入库并付款等问题，检查人员都可能跟踪追击并查验比对。 （二）严把发票入账关 二是企业所使用的发票都必须以实际发生的经济业务为基础。一方面对外开具“一定金额以上”发票时，一定要以实际发生的销售业务为前提，不能为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票。 三不能为了回避大金额费用发票被查而化整为零去开具发票，因为一旦税务机关发现同一个单位开出多张小金额的甚至连号的发票，反而会对接受发票的企业重点检查。 （二）严把发票入账关 四是发票入账时务必加强对经济业务真实性的审核。尽管“稽便函[2011]31号”没有明确这方面的要求，但随着发票检查严格程度的提升，企业在记账时如果没有把好第一道关，存在证明经济业务成立的资料不全、不清晰、不正确等问题，日后就会存在被查风险。因此，企业记账人员在受理相关发票时，要严格认真地审核相关发票所反映经济业务发生和成立的原始凭证及相关资料，从发票业务发生的合规性、合法性及真实性等方面进行初步审核，确保从会计核算及企业内控的角度满足对相关记账依据的要求。 三、取得票据的三类形式 支付给境内单位或个人的款项 支付给行政事业单位的款项 支付给境外机构和个人的款项 支付其他 支付给境内单位或个人的款项，且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或个人开具的发票为合法有效凭证。 ①凡属于增值税征收范围的业务，无论是否享受免税优惠，都必须开具增值税发票。房地产开发企业一般为小规模纳税人或不属于增值税纳税人，则一般取得销售货物的普通发票。 ②凡属于营业税征税范围的业务，无论是否享受免税优惠，都必须开具营业税发票。其中，属于企业经营范围的，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具；凡不属于企业经营范围的，以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入，都必须向税务机关申请代开。对于工程所在地与机构所在地不一致的建筑安装企业，均应在工程所在地开具发票或代开