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目标：推动成交 房地产经纪人的工作 开发房源 开发客户 撮合成交 权证办理 售后服务 把握房源 价格 位置 朝向 户型 内部配套 社区环境 房东 产权状况 了解别人对该房产的观点 收集来自你的同事反馈来的信息。给展示过该房产的经纪人打电话，了解： 房产的展示有没有什么问题 他们认为该房产最大特色是什么 他们不喜欢该房产的哪些地方 他们会提出的任何建议 他们对价格的看法 为房屋寻找卖点 位置卖点 市政规划 小区配套 周边环境 房屋本身卖点 格局 已有的装修 朝向 邻居 把握顾客 客户的基本状况 婚姻家庭 家乡 从事的行业 工作单位及收入 现住房状况 客户的类型 客户的期望 客户的入住紧迫程度 寻找尽可能多的购买客户 对于同一个房源，可能有多位潜在购买者。 潜在购买者的竞争有利于成交 如何寻找购买客户？ 互联网络广告 拆迁地区居民座谈 需求登记者 人脉 确定最有可能的客户 支付能力强 希望尽快入住 对于二手房的状况有基本了解 明确知道自己的需求 客户等级分类指标 准备、意愿、能力作为区分的指标 准备好、愿意和有能力购买房产的人。这些人是真正的“客户”，有可能今天就会购买一处房产。没有什么限制或条件会阻止他们购买房产。 具备了两个条件的人。他们通常看上去象个客户。他们通常也愿意和能够购买房产，但是他们的准备程度不够。你应当将这些人作为“可能的客户”对待。 只具备一个条件的人。这些顾客不是客户。他们是那些你可以将其纳入影响力范围的人。但是，我们不能把他们作为客户或可能的客户来对待。 客户的类型1 初次买房的客户 倾向于购买价格不太高的、离工作地点近、交通方便的房产。 寻找需要支付的现金量较少的房产。 往往是打算开始新的工作和建立新的家庭的人。 认为购买房产是一个令人激动的人生大事。 客户的类型2 年轻的家庭。 通常寻找面积大、有院子和娱乐设施的房产。 把离学校近看成是主要的考虑。 可能想搬到适合抚养孩子的地区。? 客户的类型3 想换大房子的客户 可能是家庭成员增多的家庭。 可能是收入上升的家庭。 可能想寻找具有某种特色或独立情调的理想的家园。 可能想搬到更体面的位置。 可能想获得能够表现他们自己情趣的住房。 客户的类型4 想换小房子的客户 可能是住在家里的人不多了。 可能是接近退休年龄的人。 可能想减少家庭的日常开支。 可能想改变自己的生活方式。 客户的类型5 投资者 对能买得起的住房感兴趣的初次买房的人或年轻的邻居。 希望投入最少量的现金。 希望在不远的将来获得利润。 喜欢能够偿清的贷款和愿意承担部分资金的房东。 经常还拥有其他租赁房产。 客户的类型6 其他 可以是任何类型的客户，但是对这个地区不了解。 经常参观待售住房，经常看房产杂志。 没有充足的时间寻找合适的房产。 练习1 某房产， 一级地名:公主坟??二级地名:南礼士路 房屋类型为:高层塔楼 ?房屋房型为: 2室? 0厅? 0卫? 建筑面积为:59平米 ?????????? 居住面积为:44平米 房屋所在层次:11 ???????房屋所在楼的层次为: 18 ?????? ?小区名称:铁道部宿舍 物业权属:房改房 ??????? 朝向: 东南 房屋售价为: 280000(元) ???? 建造年代:1991年 0 月 什么类型的人最可能购买？ 你打算如何寻找这样的客户？ 练习2 某房源： 一级地名:双榆树??二级地名:人大西门 房屋类型为:高层塔楼 房屋房型为: 3室? 2厅? 1卫? 建筑面积为:120平米 ?????????? 居住面积为:90平米 房屋所在层次:15 ???????房屋所在楼的层次为: 18 ????? 小区名称: 物业权属:房改房 ??????? 朝向: 正 房屋售价为: 230000(元) ??? 建造年代:1996年 0 月 什么类型的人最可能购买？ 你打算如何寻找这样的客户？ 练习3 某房产： 房屋类型为:四合院 ?????????? 房屋房型为: 4间正房，3间西房? 建筑面积为:200平米 ?????????? 居住面积为:180平米 物业权属:个产 ??????? 朝向: 正房 房屋售价为:2300000(元) ??? 建造年代:2000年 0 月 什么类型的人最可能购买？ 你打算如何寻找这样的客户？ 练习4 某房产: 房屋类型为:多层楼 ?????????? 房屋房型为: 商铺? 建筑面积为:235平米 ?????????使用面积为:180平米 房屋所在层次:1 ???????房屋所在楼的层次为: 6 ?? 物业权属:产权 ??????? 朝向: 房屋售价为: 300万元 建造年代:93年 0 月 备注:管理中心。陶然亭路。宠物医院旁。 什么类型的人最可能购买？ 你打算如何寻找