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第4章 房地产开发项目可行性研究 【学习要点及目标】 熟悉房地产开发项目可行性研究的内容。 掌握房地产开发项目可行性研究的步骤。 掌握房地产市场分析的方法。 掌握房地产开发项目的费用测算方法。 学会房地产开发项目的财务评价方法。 掌握房地产开发投资的不确定性分析方法。 了解房地产开发投资的风险分析方法。 能够进行房地产开发项目可行性研究报告的撰写。 【核心概念】 基准收益率；静态投资回收期；动态投资回收期；净现值；内部收益率；利息备付率；偿债备付率等 【引导案例】 某房地产开发项目所在区域潜在需求较大，具备很好的市场机会。现公司准备开发一个房地产项目，该项目计划总用地面积为70?488.56m2，总建筑面积为14?5500m2，建筑容积率为2.06%，项目基准收益率为10%。 开发进度：项目开发周期为5年。开工计划时间为2015年年初，建设期为3年，竣工时间为2017年年底。预计从2016年7月开始销售，至2019年年底销售完毕。 项目总投资及资金来源：经估算，项目总投资为86?432.50万元。资金来源为自有资金和银行借款(年利率为6.10%)。其中，自有资金为74?260.64万元，银行借款为11?000.00万元。 项目资金的使用计划：建设投资在建设期内，第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%。 借款及偿还计划：本项目在第一年借款5?000.00万元，第二年借款3?000.00万元，第三年借款3?000.00万元。从第四年开始，连续两年以等额还本、利息照付的方式还清借款。 房屋售价情况：预计住宅平均售价为7?700.00元/m2。 税金缴纳：该市房地产二级市场转让税费主要是营业税(销售额的5.0%)，城市建设维护税(营业税的7%)，教育费附加(营业税的3%)，所得税税率为25%。 根据以上情况，这个房地产项目是否能盈利？如果能够盈利，盈利的程度如何？项目的风险有多大？这些问题是任何一个房地产开发者都关心的问题，本章就这些问题介绍房地产开发项目可行性研究的内容。 4.1 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 4.1.1 概述 1．可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前对与建设项目有关的市场状况、技术方案、资源条件、经济效果、社会效益等各方面的因素进行全面分析、论证与评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并在多个备选方案中进行选优的科学方法。 一个房地产建设项目要经历三个阶段：投资前期、建设期和运营期。其全过程如图4-1所示。 4.1.1 概述 2．房地产开发项目可行性研究的工作阶段 1) 机会研究阶段 2) 初步可行性研究阶段 3) 可行性研究阶段 4) 项目评价阶段 3．房地产开发项目可行性研究的作用 (1) 是投资者做出投资决策的重要依据。 (2) 是银行等金融机构发放贷款的决策依据。 (3) 是行政部门进行项目审批的依据。 (4) 是与有关单位签订协议、合同的参考依据。 (5) 为后期的项目管理工作提供目标依据。 4.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容 1．总论 2．市场分析 3．场址状况 4．规划设计方案的选择 5．资源供应 6．环境影响评价 7．节能措施 8．消防与劳动安全 9．项目开发组织安排 10．开发建设计划 11．项目经济评价 12．社会效益分析 13．结论及建议 4.1.3 房地产开发项目可行性研究的步骤 1．组织准备 2．资料收集及市场调查 3．开发方案的设计、选优 4．财务评价及国民经济评价 5．编写可行性研究报告 4.2 房地产市场分析 房地产市场分析是运用科学的理论和方法及合理的分析手段，对获取的房地产市场信息和资料进行分析研究，为房地产开发项目的经营管理提供决策依据的过程。房地产开发项目只有在充分进行市场调研和分析的基础上，才能形成完善的产品开发方案，才能确立有效的投资策略。 4.2.1 房地产开发项目市场调查 1．房地产开发项目市场调查的概念 2．房地产开发项目市场调查的内容 (1) 房地产市场环境调查。 (2) 房地产市场需求和消费行为调查。 (3) 房地产产品调查。 (4) 房地产价格调查。 (5) 房地产促销调查。 (6) 房地产营销渠道调查。 (7) 房地产市场竞争情况调查。 4.2.1 房地产开发项目市场调查 3．房地产开发项目市场调查的步骤 (1) 确定调查目标和调查问题。 (2) 制订调查计划。 (3) 实施调查计划。 (4) 分析和处理信息。 (5) 形成成果报告。 4．房地产开发项目市场调查的作用 (1) 有助于房地产开发项目策划人员认识市场、发现机会。 (2) 是房地产开发项目策划人员感知市场、了解消费者需求的主要途径。 (3) 是房地产开发项目投资机会研究、项目定位、规划设计、市场营销等活动的基础。 4.2.1