最新房地产企业税收风险防范.ppt

讲 解 大 纲 一、筹建期间的政策解析 二、建设期间的政策解析 三、内部认购以后的政策解析 四、公开销售以后的政策解析 五、交付使用以后的政策解析 筹建年度申报表 如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊 资产负债表体现持续发生开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整 筹建年度申报表 如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊 损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少 取得或转让土地使用权在资产重组中的运用 六、债务重组 1.债务重组会计处理： （1）债权人的会计处理 （2）债务人的会计处理 2.债务重组一般性所得税处理 （1）以非货币资产清偿债务 （2）债权转股权 3.债务重组特殊性所得税处理 （1）债务重组所得分5年缴纳所得税（？） （2）债权转股权的处理 取得或转让土地使用权在资产重组中的运用 七、企 业 重 组--股权收购 1.股权收购的会计处理 （1）同一控制下股权收购会计处理 a)合并方取得的资产和负债，应当按照合并日其在被合并方的帐面价值计量。 b)合并方取得的长期股权投资成本按照合并日取得被合并方所有者权益的帐面价值的份额计量 c)合并方支付的对价按帐面价值结转 d)长期股权投资初始投资成本与支付对价帐面价值的差额调整资本公积，不足冲减的，调整留存收益 取得或转让土地使用权在资产重组中的运用 (2)非同一控制下股权收购会计处理 a)合并方取得的资产和负债,应当按照购买日其在被合并方的帐面价值计量。 b)合并方取得的长期股权投资成本,按照购买日取得被合并方股权支付对 价的公允价值及支付相关税费计量 c)合并方支付的对价在购买日确认的公允价值与其帐面价值的差额，应作 为资产处置损 益，计入当期利润表。 2.股权收购的一般性所得税处理 1）同一控制下：不同，需要调整 2）非同一控制下:相同 3.股权收购的特殊性税务处理 1）同一控制下：不全一致，需要调整 2）非同一控制下：不同，需要调整 取得或转让土地使用权在资产重组中的运用 八、资产收购 1.资产收购的会计处理 1）一般性收购业务会计处理 2）非货币资产交易会计处理 3）有商业交易实质 4）没有商业交易实质 2.资产收购一般性税务处理 1）一般性收购，税务与会计处理相同 2）有商业交易实质的非货币资产交换，税务与会计处理同 3）没有商业交易实质的非货币资产交易，所得税视同销售，需要纳税调整 3.资产收购特殊性税务处理 1）一般性收购不符合特殊性税务处理 2）有商业交易实质的非货币资产交易，税务与会计处理不同，需调整 3) 没有商业交易实质的非货币资产交易，税务与会计处理相同 取得或转让土地使用权在资产重组中的运用 九、企业合并 1.企业合并的会计处理---合并准则 1）同一控制下吸收合并会计处理 a)以发行权宜性证券合并 b)以付现、非现金方式合并 2）非同一控制下吸收合并会计处里 a)以发行权宜性证券合并 b)以支付现金、非现金资产方式合并 2.企业重组的一般性税务处理 1）同一控制下吸收合并，会计与税务处理不同，需要调整 2）非同一控制下吸收合并，会计与税务处理相同，不需要调整 3.企业合并的特殊性税务处理 1）同一控制下吸收合并， 2）非同一控制下吸收合并 取得或转让土地使用权在资产重组中的运用 十、企业分立 1.企业分立的会计处理 1）同一控制下分立会计处理 a) 以发行权宜性证券分立 b) 以支付现金、非现金资产方式分立 2）非同一控制下分立会计处理 a) 以发行权宜性证券分立 b) 以支付现金、非现金资产方式分立 2.企业分立一般性税务处理 3.企业分立特殊性税务处理 项目施工建设 五、基础设施费核算注意问题： 1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 2、注意税务事项 1）土增税问题 2）在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积 项目施工建设 六、建筑安装工程费 1、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工