最新房地产企业期间费用评估.ppt

有关文件 1.国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知(国税函[2009]202号 ) 2.《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号） 评估结合文件 财政部关于企业新旧财务制度衔接有关问题的通知（财企[2008]34号） 财政部 国家税务总局关于补充养老保险费 补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知(财税[2009]27号) 工资扣除有关文件 评估结合文件 《国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》（国税函[2008]264号） 国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函【2009】3号） 《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号） 国税发【2009】31号6.维修费用 第十五条? 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 内资国税发[2006]31号第八条 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 国税发【2009】31号7.维修基金 第十六条? 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 本条含义 1.代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 2.对应了代收费用的扣除规定。 内资国税发[2006]31号第八条 5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 国税发【2009】31号8.保证金（担保金） 第十九条? 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 本条含义 （1）业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。 （2）根据相关性原则的要求，企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在所得税前扣除。 国税发【2009】31号9.佣金或手续费 第二十条? 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 本条含义 1.规定了向境外支付佣金10%的比例限制。 2.延续了原来外资企业国税发【2001】242号文件，对于开发企业向境外支付的销售佣金不得超过10%的比例限制。 3.外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，劳务发生地在国外，因此属于境外所得，营业税暂行条例规定，只有在境内取得的劳务所得才属于征收营业税的范围，因此不用代扣代缴营业税。 有关文件 1.财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税[2009]29号） 有关文件 1.财工字[1996]41号 2.国税发[1996]152号 3.财税[2006]88号 4.国家税务总局关于印发《企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）》的通知（国税发〔2008〕116号 ） 5. 《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号） 评估2008年及其以后房地产企业是否适用。 适用。 有关文件 1.国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知(国税函[2009]202号 ) 评估结合文件 《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号） 国税发【2009】31号6.折旧费用 第二十四条? 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 本条含义 本条的含义是限制开发企业人为的限制固定资产和开发产品的界限，将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的目的。 对于企业是个两难的选择，根据国税发【2003】89号文件，如果企业自用的话要开始缴纳房产税，只有缴纳房产税1年以后才能在企业所得税前扣除折旧。 国税发【2009】31号 第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。