最新房地产开发的综合体系.ppt

郑州大学管理工程学院 2010 郑州大学管理工程学院 2010 郑州大学管理工程学院 2010 2 房地产开发的综合体系 导 读 房地产开发遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针。房地产开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，包括对相关配套设施的统一配套建设。这对这样的复杂对象开发，也需要管理上的多层次综合管理，从而构建出房地产开发的综合管理体系。对这个总的体系的了解有利于建立关于房地产的宏观概念，增强把握全局的认识。 郑州大学管理工程学院 2010 2 房地产开发的综合体系 2.1 房地产项目的基本类型 按照不同的分类标准，房地产项目可以有不同的分类： （1）按房地产的用途分类。可分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他房产。 （2）按住宅供给的对象分类。按对象，可将住宅分为经济适用房、廉租住房、商品房。 （3）按房地产建筑结构分类。按建筑结构，可分为钢结构、钢与钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构及其他结构。 郑州大学管理工程学院 2010 2 房地产开发的综合体系 2.2 影响房地产开发项目的因素 2.2.1 内部因素 内部因素也可以理解为项目因素，是和项目直接联系的内容。 规划设计：第8章 施工质量：施工技术和项目管理 营销策划：第5章和房地产营销 物业管理：第10章，或物业管理教材 郑州大学管理工程学院 2010 2 房地产开发的综合体系 2.2.2 外部因素 有时笼统称为环境因素。（如PEST，分宏观、中观与微观因素) 影响房地产项目开发的主要外部因素是： 政策因素 区域经济因素 消费者个性因素：美国老太与中国老太 环境因素（狭义） 郑州大学管理工程学院 2010 2.3 房地产项目开发的基本程序（流程） 作为一个复杂的项目开发过程，合理的流程设计是保证项目结果公平、正义和效率的关键，也是进行系统优化的依据所在。图2.1，P23 2.3.1 房地产项目开发程序的含义 房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的办事程序，它体现了开发过程内在的客观性规律要求。 * 郑州大学管理工程学院 2 房地产开发的综合体系 郑州大学管理工程学院 2010 决策阶段 市场研究、开发场地选择 拟定开发项目 经济、社会、环境效益评价价 开发公司、合作对象、咨询部门 项目批报与前期工作阶段 立项、申请购置开发场地 委托规划、设计 筹集开发资金 申请建设工程规划许可证 拆迁、安置、清场 住户、派出所、有关管理部门 规 划 局 有关金融机构 规划、勘察、设计单位、规划局 市规划局、国土局、房管局、发改委 招标、投标、发包项目 施工准备、现场“三通一平” 施工的组织管理与控制 竣工验收、交付使用 建设实施阶段 规划局、房管局、工程质量管理部门 工程部门、监理公司 施工企业 建管部门、施工企业 图2.1 待续 郑州大学管理工程学院 2010 销售出租和服务阶段 制定销售、租赁、宣传、广告 房屋销售、签约、公证、付款 小区管理、经营、服务 物业管理公司、派出所、工商局 建委、建行、物价局、签约双方 传媒机构 续图2.1 郑州大学管理工程学院 2010 2.3.2 基本程序（或称工作阶段） 房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发投资决策（也称项目立项）、土地使用权的取得、建设前期准备、建设实施、房地产项目经营、物业管理等。概括起来，可以分为以下几个大的阶段： （1）投资决策阶段：以可行性研究为核心，以项目立项批准为标志，包括机会研究、可行性研究、地点选择意见书等主要工作和文件。 * 郑州大学管理工程学院 2 房地产开发的综合体系 郑州大学管理工程学院 2010 注 ①：申领项目选址意见书需提交：选址申请报告、项目建议书（有效）、以及其它必要的图件。 ②：申领立项批文需提交：立项申请书、可行性报告、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。 ③：可行性研究评价：合法性、经济合理性和技术适用性。 * 郑州大学管理工程学院 2 房地产开发的综合体系 郑州大学管理工程学院 2010 （2）前期阶段 1）土地获取 申请定点：携申请定点报告到城市规划管理部门申请定点，同时提供：项目立项批文、选址意见书、申请用地报告、企业资质类文件等。 申请购地：依据有关法规办理购地手续。以出让或转让方式获得土地的，必须到土地管理部门办理手续，签订合同，缴纳土地出让金。 * 郑州大学管理工程学院 2 房地产开发的综合体系 郑州大学管理工程学院 2010 申领规划红线图和规划条件通知书。 编制规划设计总图。 申领建设用地规划许可证。 * 郑州大学管理工程学院 2 房地产开发的综合体系