最新房地产开发经营管理.ppt

商品房预售应满足 1、土地出让金已付清并取得土地使用权证书。 2、建筑工程规划许可证和施工许可证 3、建筑物已封顶（投入资金达到项目总投资的25%以上） 4、确定施工进度和竣工交付日期。 5、申领预售许可证登记办理 销售形式 自销： 直接代理 间接代理 合作销售 销售的程序 申请、 审查 签订契约、 付款 产权登记 （住宅用房在销售商品房时应同时向购买人提交《住宅质量保证书》和〈住宅使用说明书〉） 房地产市场营销 房地产市场营销策略 产品策略 价格策略 渠道策略 促销策略 （政治策略、公共关系策略 ） 物业管理 确定该区域各种房地产发展潜力，不特指某一具体项目。 针对市场一个项目，确定发展何种房地产才能获得最大收益的，并分析各种因素对项目可能影响，以确定项目是否可行。 第三步：建设实施阶段 招标、投标、发包项目 施工准备、现场“三通一平” 施工的组织管理与控制 施工企业 竣工验收、交付使用 建管部门、施工企业 工程部门、监理公司 规划局、房管局、工程质量管理部门 第四步：销售、出租和服务阶段 制订销售、租赁计划、宣传、广告 商品房销售、签约、公证、付款 小区管理、经营、服务 建委、建行、物价局、签约双方、公证部门 传媒机构 物业管理公司、居委会、派出所、工商局 项目可行性研究-概念 通过对房地产市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析、了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态 ； 预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设方案和技术方案进行比较论证； 对建成后社会经济效益进行预测和评价的分析方法。 项目可行性研究—类型 按范围划分：区域市场/项目市场 区域市场：确定该区域各种房地产发展潜力，不特指某一具体项目。 项目市场：针对市场一个项目，确定发展何种房地产才能获得最大收益的，并分析各种因素对项目可能影响，以确定项目是否可行 房地产可行性研究的步骤 筹划准备 明确工作范围和目标 安排工作进度 收集基础资料 调查研究 市场调查：购买力、购买对象、顾客习惯、竞争形式 资源调查：土地条件、本地区劳动力成本、材料机械、交通运输条件、 分析预测 市场分析 市场预测 可行性分析研究报告 一、总论（项目名称；项目背景；承办单位概况；可行性报告编制的依据；项目提出的来由；项目拟建地点；项目预期目标；项目主要建设条件；主要技术经济指标；问题与建议） 二、项目投资环境与市场研究（投资环境分析；市场供求分析；销售预测；营销策略） 三、建设规模与项目开发条件（建设规模设想比选；推荐建设规模方案；项目现状概况；项目建设条件；拟建场地条件比选；推荐选址方案。 可行性分析研究报告 四、建设方案比选 五、节能节水措施 六、环境影响评价 七、劳动、安全、卫生与消防 八、组织机构与人力资源 可行性分析研究报告 九、项目进度计划 十、投资估算与资金筹措计划 十一、财务评价 十二、社会评价 十三、研究结论与建议 十四、附图、附表、附件等 开发的前期工作阶段 开发立项 申请《建设用地规划许可证》 申请土地使用权 申请 城市房屋拆迁 拆迁工作程序 1）拆迁调查摸底，为开发评估提供资料（拆迁户数、房屋产权情况、房屋使用的性质）$拆迁计划和拆迁方案 2）申请核发房屋拆迁使可证 3）组织实施拆迁（发布拆迁公告、签订拆迁协议） 4）三通一平工作（清理地上、地下障碍物、清理原房屋的建筑材料、接通工程用电、用水、通路） 城市房屋拆迁 拆迁补偿与安置 确定补偿的对象 拆迁补偿的形式:产权置换、货币补偿或两者相结合。 拆迁补修的标准确定依据等价有偿原则，以拆迁评估价格为准。 拆迁评估价格包含：区位补偿价、院落补偿价、建筑物（附属物）补偿价、其它费用（安置补助费：停产、停业综合补助费）四部分 《城市房屋拆迁管理条例》 招标与投标：建筑工程招投标 工程前期 工作 建设工程监理招标与投标 工程建筑 竣工验收 房地产销售 预售：是房屋竣工之前将之销售出去（预售实行行政许可制度）。 楼花：是指房地产商品预售的合约，由于房地产商品可以预售，其实质房地产期货买卖，买卖的仅是房地产期货的合约，在香港将买卖期货合约称为楼花，楼花在正式交房之前可以自由转让。 IDEAL MODEL 理想培训 房地产开发经营管理 房地产经营与管理 房地产经营的含义与特性 房地产经营一般包括地产经营、房产经营、服务经营、房地产综全开发经营 特性：生产周期长、投资额度大 经营活动的政策性强 价值实现形式具有多样性 高风险性 经营的种类 从经营的内容看： 土地开发与再开发、房屋建设、房地产流通、房地产中价与咨询服务、