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第五章 房地产投资 2011.5 房地产投资分析 房地产投资市场分析(供需，地点选择，不同类型的房地产） 房地产投资财务分析（资金的时间价值，融资，投资价值和投资业绩） 房地产投资决策分析（租约的比较和定价，方案决策，投资者决策分析） 内容提要 1、房地产投资概论 2、房地产项目经济评价方法 2.1 确定性评价方法 2.2 不确定性评价方法 3、房地产投资组合 1、房地产投资概论 房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下陷阱。 进行房地产投资分析，就是要运用相关的知识，操作经验和技巧，全面调查分析投资项目的各方面制约因素，以保证较高的收益水平。 （1）房地产投资分析的特征 a. 客观性 指分析人员的分析依据必须要真实客观。 客观性是房地产投资分析的基本属性，是保证分析结果正确的基础。 b. 全面性 全面性是指分析人员要对一项投资活动的整个过程作出分析，从投资方向，投资形式，价格确定，市场需要，资金筹措到投资收益和投资风险等。 （1）房地产投资分析的特征 c. 策划性 策划性是房地产投资分析的重要目的。指出所面临的投资环境，存在的障碍及克服障碍的策略，分析客观因素变化的趋势。 ｄ.责任性 房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策。分析者要对分析的技术数据和技术手段负责。 （２）房地产投资分析的任务 ａ．为投资者预计投资收益 投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者投资目的之所在。 投资者要详细了解总投资额、自有资金及融资额、资金投入情况、贷款偿还期及利率、折扣点数、投资回收期及贴现率、税金及收费比率、资金内部收益率，全部资金利润和自有资金利润率（为确定贷款比例），税后利润与投资额的比例（投资者最关心）。 （２）房地产投资分析的任务 ｂ．为投资者指示投资方向 投资者往往面临投资方向问题，即市场分析，如地点选择，物业种类，规模，期限选择，合作伙伴选择等。 ｃ．为投资者分析风险及提供规避风险的方法 房地产投资含义 投资是投资者为了获取收入与利润而采取的货币支出，是一种资金流出。 投资者进行投资的主要原因是由于该项投资的潜在收益会大于其投入成本。 收益产生的方式有： 利息、股息或租金； 出售投资项目时因该项目的价值增加而实现的利润。 （３）房地产投资的方式 房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动 房地产的投资方式主要考虑了两个方面： 一是各种投资于房地产市场的资金投入方式， 二是可以作为房地产投资的各种类型的房地产。 （３）房地产投资的方式 a. 直接购置房地产 这种投资方式的特点在于投资人可以直接对投资行为进行操作和控制，不会出现其它间接投资方式中因代理人的责任而导致的损失。 缺点： 投资者需要完全负担投资风险，而且需要承担无限连带责任； 相比其它投资方式需要承担更多的流动性风险； 投资金额需求较大，无法实现多样化投资和风险分散。 （３）房地产投资的方式 b. 房地产投资信托(REIT) 美国的房地产投资信托是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。 REIT的优点： 具有流通性和变现性； （３）房地产投资的方式 专业化经营； 资本积累； 投资风险分散； 发挥市场机能。 REIT的缺点： 募集资金失败的风险； 代理关系的风险； 易受房地产市场与利率波动的影响。 （３）房地产投资的方式 c. 房地产抵押贷款证券 其实质是将银行的贷款资产在资本市场上转化为再流动资金。 具有良好的流动性，而且债务清偿责任有限。但这种投资方式不能获得税赋上的减免。具有债券投资的优点和缺点。 d.房地产辛迪加 辛迪加组织近似于企业组织中的合伙制，但一般是有限合伙的方式。 有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成。 房地产辛迪加 主要合伙人负责整个辛迪加资金的投资运用与经营管理，并要承担无限清偿辛迪加债务的责任； 有限合伙人无权过问辛迪加的各种投资管理活动，但也不需要承担无限清偿辛迪加所积欠的债务。 该种投资方式投资利润的分配要依照出资比例或事先的约定。 房地产辛迪加 优点： 拥有小额资金的投资人可进行房地产投资； 缺乏房地产投资经验者可通过这种方式以有限合伙人的身份获得房地产投资的潜在回报； 有限合伙人只承担有限责任。 房地产辛迪加 缺点： 流动性稍显不足，比直接投资于房地产的流动性要高，但比房地产投资信托和房地产抵押证券要低； 公众投资者可能对投资项目并不了解，面临风险的挑战； 有限合伙股额可能会发行不完，因此投资回报可能有名无实。 （４）房地产投资的类型 从房地产投资的经