世联东磁合肥紫蓬湾项目启动区定位及物业发展建议(第二阶段)P要点.ppt

东磁合肥紫蓬湾项目启动区定位及物业发展建议（第二阶段） 谨呈：安徽东磁投资有限公司 第一阶段主要工作成果回顾 第一阶段成果回顾：合肥紫蓬湾旅游综合项目各期建筑指标建议 第一阶段成果回顾：合肥紫蓬湾旅游综合项目总开发成本估算表 第一阶段成果回顾：合肥紫蓬湾旅游综合项目总投资估算表 第一阶段成果回顾：合肥紫蓬湾旅游综合项目利润表（2007-2016年） 第一阶段成果回顾：合肥紫蓬湾旅游综合项目资金流入流出情况表 合肥紫蓬湾旅游综合项目启动区财务测算 本报告的主要工作内容 物业发展建议需解决的主要问题分析 本项目发展战略关键词 1. 1 销售物业发展建议 实现“高形象”的战略目标：　　　缔造集高尔夫休闲、会议、居住社区为一体的综合度假小镇——紫蓬湾山湖果领郡 整合资源环境——合理利用有利资源 整合资源环境——规避不利环境 根据地块资源现有资源，提出规划建议，作为制定开发策略的依据 方案关键点示意：对外部不利资源的规避和对周边资源的利用是规划考虑的重点 物业排布示意及分期配套体量建议 合肥紫蓬湾旅游综合项目方案规划指标建议 分期开发卖点（价值点）总结：RESORT大盘开发必须保持价值链的连续性 1. 1 销售物业发展建议 合肥市场上联排户型面积集中在220—300平米，户型面积偏大；户型面积在300平米左右的独栋别墅销售速度较快，而面积在400平米的新加坡花园，由于面积过大且总价高，目前处于滞销状态 目前合肥高端市场处于城市公寓豪宅向别墅过渡期间，在户型设计上还没有完全针对客户需求 合肥紫蓬湾旅游综合项目目标客户价值取向：尊贵感、舒适感及价值感兼顾 客户背景： 多属于二次置业者，在其他地方已购置居住物业； 置业目的多以度假为主，兼顾投资； 非收入金字塔顶尖人物，对总价相对敏感。 期望户型大小： 适度的户型面积、优越的户型功能符合客户的特征； 小户型的置业者对总价的敏感性最大，需采取策略为缩小单位面积； 中等户型的置业者更看重性价比，需采取策略为提高使用率与高附加值； 大户型的置业者对户型的合理性、舒适性、创新性更为敏感，需采取策略为产品创新、丰富享受空间。 合肥紫蓬湾项目整体户型面积和比例建议 户型建议——产品局部创新，控制总价，扩大客户群体，展示未来生活意境，实现“热销”的战略目标 合肥紫蓬湾旅游综合项目小独栋别墅户型设计要点 如何做到“小面积、大感受”？ 入户处理——别墅的入户处理有助于增加别墅的私家领地感 联院处理——私密性庭院与花园小品的结合，使家与自然无障碍 联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性； 在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果； 三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感 下沉式庭院——增加地下室自然采光面，平添了院落的层次感及半室内空间感，用途广 别墅特质空间——玄关/吹拔/客厅挑空 入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。 小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度。 别墅特质空间——大面积会客厅 别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰 在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右。 别墅特质空间——独立主卧区，凸现主人居住尊贵 别墅特质空间——地下室、半地下室，可将私人爱好及家庭生活功能移至地下室 功能空间布局——通过栏杆/半墙/室内窗户来增加室内空间交流处理 主要功能空间的大面积观景窗 围合组团式排布 采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响 小独栋别墅推荐户型一  香江别墅L型户型 小独栋别墅推荐户型二 香江别墅U型户型 小独栋别墅推荐户型三 龙湾别墅 每户的单侧墙面没有窗户，解决仅有3米间隔的对视问题。 三层设计，做足容积率项目单体旋转40度，增大单体采光面。 窄面宽，大进深，地上，充分发挥土地价值。 下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，同时体现温泉的自然体验与趣味性。 露天车位，提高产品的性价比，减少其占地面积。 利用层数做到功能区分，克服