石家庄市广安街地下商业街项目前期调研和策摘要.pptVIP

主 街 演 義石家庄市广安街地下商业街项目前期调研和策划报告 目 录 开篇：主街，都市生活之魂 第一部分：市场调查和研究工作 一、项目概述 二、本案地缘市场专题调研 三、商业市场专题调研 四、地下商业典型案例专题调研 五、调研小结 第二部分：本案项目定位策划工作 一、本案区位环境和开发条件分析 二、本案目标市场研究 三、项目定位系统策划 四、项目开发策划 后记 开篇：主街，都市生活之魂 每一座发达都会的中心，都有一条闻名遐迩的都市生活主街。 东京银座、纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大道、英国牛津街、上海南京路、 北京王府井……主街，集聚了购物、休闲、娱乐、文化、旅游、会展、体育等功 能内涵，作为一种多功能、多业种、多业态的商业文化集合体，具有强大的吸引 力、凝聚力、辐射力和影响力，人流如织，大牌云集。它们是城市经济繁荣的象 征、时尚文化生活的地标、形象气质风情风貌的窗口和文明发达程度的标志。巴 黎香榭丽舍大道管委会代表爱力克如此总结香榭丽舍大道的成功：“它不仅是一 条商业街，而且是法国的标志，巴黎的标志，它是法国人生活的一部分。” 主街，是街中之街，街上之街，是城市商业街中的旗舰街，它凝聚了都市的 生活之魂。 今天，作为河北省省会、华北地区的中心城市和环渤海经济区与中国中西部 交汇的枢纽城市，适逢由城市化向都市化升级换代的非凡时代，石家庄的战略地 位和历史机遇正在共同召唤：属于石家庄人、属于河北人的主街诞生！ 今天的广安大街，就是明天的石家庄市和河北省的都市生活主街。随着石家 庄市政府将广安大街正式确定为石家庄中央商务休闲大道，随着广安街地下街项 目的正式启动，我们愿与河北宇东房地产开发有限公司的同仁一起，开创石家庄 的主街时代！ 第一部分：市场调查和研究工作 一、项目概述 广安大街，南接中山路，北靠和平路，东邻市政府广场，西依育才街，全长 1.1公里，红线宽60米，为广安街版块和石家庄市规划中的CBD区域主轴。广安街 版块，由中山路最繁华地段（北国—裕彤体育馆）构成，集聚了石家庄市第一流 的商业、文化、行政和市政建设资源，是石家庄市的核心地段。  市场点评 诸侯经济格局，春秋战国时代 广安街沿线商铺群雄并起，各自为营，缺乏整体的市场定位和统一的经营规 划，底商基本作为其楼上塔楼的附属物，堪称“诸侯经济格局，春秋战国时代”。 闭门造车的后果，就是商铺租售价格的悬殊差异，销售标价与经营价值的严 重背离。 三、本案商业市场专题调研 调研方法：在将目前石家庄主要商业项目进行分类的基础上，并进行 具体项目分析，以获得租金、行业（品牌）、持有/销售、主要客群、人 流量等调研数据。 （一）高端商业项目：先天下 概况 420000平米钢结构中央商务核 心建筑群，位于中山路以南、东大 街以东、育才街以西区域，内设 1000平方米中央主题花园、三条立 体商业大道、十大共享空间、六部 观光电梯、三十部电梯、五十部滚 梯 ，商业面积12万平方米，地上六 层、地下一层。拥有1300个停车位、 VIP和SVIP休息室、临中山东路设计独特的约100米高的双塔写字楼是目前石家庄 市颇具地标性的建筑。 经营分析 自持自有，长期获益 2008年1月19日，号称河北省“商业航母”，建筑面积12万平方米的北国先 天下购物广场正式开业，先天下的定位是，一个真正代表当今最高规模和品牌声 望的顶级消费环境，石家庄高雅完美的名片……目前已引进万宝龙、宝姿、康纳 丽、登喜路、宝鲨等世界知名品牌。  先天下以其独特的位置优势和高高在上的市场定位形成了与其它百货商场的 阶层差别，目前占领了石家庄百货业的顶端。在经营过程中全部采用合作扣点的 方式进行，保证了长期利润的最大化。 （二）百货经典项目：北国商城 概况 北国商城座落于石家庄市繁华 的商业中心，地处购物娱乐、消费 的“金三角”地段，营业面积 42800平方米。 北国商城主要经营百货、针纺 织品、五金、交电、家电、化工产 品、文化、体育、办公用品、照材、 无线通讯设备、现代办公及微机设 备、工艺美术品、金银饰品、副食 品、烟酒糖茶、劳保用品、家具、 装饰材料等，且有娱乐、餐饮、 健身等设施。 北国商城在石家庄市拥有悠久的经营传统，是本地著名的经典老字号百货商 店。 经营分析   北国商城隶属于人百集团，人百透过快速的扩张，已经形成了以先天下、北国商城等一系列百货连锁为龙头，附带超市、电器等专门卖场为辅助的复合式经营模式。北国商城作为其先期开发的百货公司，基本保持了传统经营特色，以