不动产经济学房管(学分)资料.ppt

区域与社区分析（先了解区域经济学、城市经济学、空间经济学） 1、区域经济学与城市经济学分别研究什么，基本区别是什么？ 2、为什么可以称区域经济学与城市经济学为空间维度里的经济学？ 3、空间经济学研究什么？ 4、上述不同类别的经济学对不动产研究具有什么意义？ 5、区位理论有哪些？与不动产经济活动有什么关系？ 这几个领域研究的最大的共同点就是都涉及到经济活动中“空间”维度，也就是说经济活动发生在此处而没有在其它地方产生的原因何在？由此引发什么样的问题？对空间问题研究的角度不同、侧重点不同就产生了不同的分支 一般经济学中假定经济活动集中于一点上，没有空间维度的概念；区位论的出现则是弥补经济学中的这一缺憾，但它的“空间”是无限的，或说是没有边界的，传统的区位论和埃萨德、藤田、克鲁格曼的空间经济学是这样的；随着区域经济研究从区位研究走向区域研究，从微观走向宏观，空间的概念中不仅有点、线、面，还有了界限，尽管是模糊的，胡佛等人的理解是这样的；在新兴古典经济学中，区域被看作是一种经济组织，是城市出现后才形成。 第一部分学习内容 学习本章的意义在于： 本章为不动产经济分析的框架——千万别从太窄的角度开始！ 不动产的需求是一种引致需求，只有了解社区（市镇）的起源，才能理解形成这个社区（市镇）的大小、形状和布局的因素及其增长模式，弄清了一个社区（市镇）的增长模式，不动产决策者才能更好地预测发展方向。强调区域和社区分析的目的是为了更好地理解该区域的经济活动对不动产市场供求状况产生的直接影响。 本章内容 教学目标 掌握影响社区结构变化的主要因素。 了解社区增长模式和原因。 掌握区位理论。 掌握分析区域经济的主要方法，进而预测潜在的不动产投资机会。 本章内容 第一节　社区结构 请思考： 什么是社区？ 社区如何起源，又是如何发展的？ 哪些因素决定了社区的结构？ 区位怎样影响不动产的价值？ 第一节　社区结构 1、什么是社区？ 纯粹从学术角度看，术语社区、城市、市镇之间存在差异，但为了简化起见，我们在谈及人们生活和工作集中的地区时将三者互换使用。 而区域则是指聚集在一定范围内的一组社区。 第一节　社区结构 2、社区如何起源, 如何发展? 选址 - 生存：水源、食物、防御 - 社会因素：宗教、政府规划 - 地形：军事、旅游、港口 - 商贸目的：中心市镇；交通服务市镇；特殊功能市镇 城市化的经济原理是聚集效应和规模经济。 第一节　社区结构 一个社区建立的最初原因往往决定了它的形状、土地利用模式、土地如何分配。要想持续发展，经济因素最终决定土地在使用者之间的分配。而土地如何利用则决定着社区的布局。 第一节　社区结构 土地利用的经济规则 竞争：价高者得 土地用途演替的经济学原理：开发类型取决于获利最高的使用方式。 比较优势：从特定的优势和劣势中获得最大净收益的用途是具有比较优势的用途。 不完全规则：使用模式不可能是完全完善或完全可预测的。 变化的原理：最高最佳使用一直处在变化中。技术的、社会的、经济的变化不断改变着社区的结构和理想的土地利用模式。 土地利用中的非经济因素 第一节　社区结构 投资者考察一个社区土地使用的结构，来了解过去发生的变化以及导致变化的原因，这样，人们将可能预测未来可能发生的变化，这有助于说明土地利用如何影响个宗不动产的价值。 第一节　社区结构 社区又将如何发展？（即：土地使用的典型模式） 轴线理论（Richord Hurd） 同心圆理论（Ernest Burgess） 分区理论（Homer Hoyt） 多中心理论（Chauncey D. Harris） 第一节　社区结构 轴线理论 赫德认为，城市的发展通常遵循生物法则，所有的发展要么是“中心式”的，要么是轴线型的。中心式发展包含任何有吸引力的点周围聚集了大量的公用设施并以距离临近为基础；轴线式发展是交通运输、基础设施发展的结果，以便利为基础。轴线发展包含一定程度的中心式发展，中心式发展也包含一定程度的轴线型发展。二者发展的最终是星形城市。代表城市东京。 有关理论见《不动产经济学》111页，并可扩展阅读其著作。 第一节　社区结构 同心圆理论 伯吉斯提出了一个没有地理障碍的地区中城市发展的模式。城市的核心是中央商务区，是最拥挤的空间，地价也最高。在CBD周围，各个方向同等地扩张，发展出诸多圈层。该理论的推动力是持续的迁移（由时间和收入决定）。 第一节　社区结构 基本模式为城市各功能用地以中心