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完善我国不动产登记制度研究 　　摘 要 物权登记就是在当事人申请的基础上，国家机关将物权变动的相关情况进行登记，方便公众查阅。进行物权登记的重要意义就在于要对物权所产生的任何变动进行公示，公众可以在对其信任的基础上来进行物权上的交易。这对于交易安全的保护以及社会经济秩序的稳定方面都有着至关重要的作用。而不动产登记作为其中的核心内容，完善研究具有十分重要的现实意义。 　　关键词 不动产登记 物权法 公示公信原则 　　作者简介：李延延，西北政法大学。 　　中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）04-039-02 　　公示公信原则是目前物权理论中的一个重要原则，体现这一原则其中的一个体现就是物权登记制度。所谓物权登记就是在当事人申请的基础上，国家机关将物权变动的相关情况进行登记，方便公众查阅。进行物权登记的重要意义就在于要对物权所产生的任何变动进行公示，公众可以在对其信任的基础上来进行物权上的交易。这种充分体现公示公信原则，将不动产以及某些特殊动产的物权归属以及变动明确的登记确定，这对于交易安全的保护以及社会经济秩序的稳定方面都有着至关重要的作用。而不动产登记作为其中的核心内容，完善研究具有十分重要的现实意义。 　　一、不动产登记制度概述 　　不动产登记属于对其物权归属变动上的一种登记，具体包括不动产物权的出现、变动以及消灭，都要在登记薄上有所体现，具体包括以下三个方面的内容： 　　首先是不动产登记的主体认识。登记制度的主体包括申请人和登记机关，申请人不仅仅包括物权所有人，还包括他物权人。登记机关是指给不动产进行登记的国家机关，在职能部门体现上不同的国家有不同的体现。日本目前都是依靠行政部门来进行登记，德国主要是地方法院下属的土地登记局等等，而在我国目前对于不动产登登记也是行政部门，具体包括国土管理行政部门和房地产行政管理部门。 　　其次在登记程序上，这是连接登记机关和申请人的一个纽带，在登记人向登记机关提出申请或者是请求之后，这个登记程序就相应的得以启动，登记机关需要对申请的理由进行审查，然后决定是否进行登记以及采取什么方式登记。如果申请人或者是其他利害关系人对登记机关所作出的决定不服，还可以提起行政复议，这是当事人进行法律救济的一种方式。 　　在不动产的登记结果上，登记程序运行到最后必然会出现一个结果，这个结果如果是积极的，则会导致不动产物权出现变动，而会在登记薄上进行真实情况的记载，这对申请人来说就是实现了变动不动产物权的目标，而对社会公众则是起到了公示的效果；如果结果是消极的，登记机关则不会对物权进行登记，原有物权保持不变。 　　二、我国不动产登记制度目前所存在的问题 　　我国不动产登记制度虽然在新物权法中进行了比较详细的规定，但是由于法律自身的滞后性以及该制度在我国立法上的刚刚起步，出现一定的问题和不足也是在所难免，笔者认为其中最大的问题主要包括以下三个方面的内容： 　　（一）预告登记制度 　　以房屋买卖为例，当事人在房屋买卖合同签订之后，在办理正式的登记之前，一般都会存在一定的期限，对于房屋的买主来说，在没有办理正式的登记之前，虽然已经等价支付，但是由于不动产物权的转让是以登记为生效要件，因此还没有享有该物权，卖主完全可以将房产专卖给善意第三人。而对房屋的卖方来说，买家可以不去登记，而迟迟不予支付房款。为了保证双方的合法权益，实现不动产物权的切实转移，于是就设立了预告登记制度，以预告登记的方式来进行公示，确保不动产归属的明确性，具有十分重要的积极意义。但还存在可以完善的地方： 　　首先是预告登记的适用范围过窄，目前针对我国不动产的预告登记，其范围仅仅包括房屋买卖和其他不动产物权的协议，具体包括商品房预售合同的预告登记、在建工程的预告登记、抵押权顺位的预告登记以及船舶飞行器的预告登记，这些范围和实际生活中所存在的不动产物权变动相比，还是范围较小。 　　同时对于预告登记的适用条件上比较苛刻。在预告登记的申请方面，必须要双方完成约定才可以，而这种适用条件对于不动产预告的登记双方来说都有些苛刻，在实践中达成预告登记可能出现在一定程度的障碍，也无法体现预告登记的真正价值。因为在实践中只要一方面无法达成约定，申请人就无法实现预告登记，也无法实现预告登记所要达成的目的。造成预告登记无法进行的情况有很多，比如在商品房预售的过程中，预售方和买方之间所处的地位实际上是不平等的。预售方由于掌握了对房产的绝对控制，买方往往都是出于被动的局面，因此一旦买方提出预告登记，预售方往往会以各种理由来搪塞不达成相应的约定，导致买方无法实行预告登记。 　　（二）异议登记制度 　　对现有的登记制度并不是一旦登记就不容许提出异议，异议登记制度的出现就是为了跟现行登记公信力的一种对抗，需要针