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物 业 管 理 法律制度与实务 河南城建学院 河南金年华律师事务所 2014年3月20日 引例：北京26层高楼房顶盖别墅 楼顶盖别墅，有山还有树！位于北京某小区26楼顶层的建筑乍看还以为是个景点，但其实这座大兴土木6年的工程却是不折不扣的违建。 该栋楼顶平台上建造两层的小楼，墙体外表还用岩石质感外壳包裹上，并在外壳上种上花草。建造者是顶层张姓住户，在建造过程中将平台上的管道口破坏导致雨水流入，多名居民家中漏水。 主要内容 一、物业与物业管理 二、业主的权利与义务 三、业主大会与业主委员会 四、物业管理实务中的常见问题 一、物业与物业管理 1、物业 概念 是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 物业的分类 2、物业管理（property management） 概念 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 -------《物权法》 物业管理的源起