商品房预售制存废之争.docVIP

商品房预售制存废之争 　　摘 要：对中国内地商品房预售制的文献进行梳理和总结。研究发现，目前中国商品房预售制争论焦点和矛盾点在于预售制的存废问题。具体来看，有以下三类不同观点：一是主张立即废除商品房预售制的立即废止说；二是主张目前继续完善商品房预售制，但在未来要逐步废除预售制的逐步废止说；三是主张商品房预售制的存在具有合理性，应该保留预售制并对其进行完善。此外，就商品房预售问题进行述评和展望。 　　关键词：商品房；预售制；存废问题 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）01-0227-02 　　商品房预售制度自1994年确立施行以来，在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本以及增加住房供给等方面，对中国房地产业的发展发挥了重要的作用。与此同时，该制度存在的缺陷也日益显现。由于缺乏健全的风险分担制度，包括信用体系和市场监管等，预售制度逐渐给商品房交易带来了大量的交易风险，损害了购房者和银行等金融机构的利益。预售的负面效应开始不断遭到诟病，关于取消预售制的呼声也随之此起彼伏。2005年8月，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，提出可以考虑取消现行的房屋预售制度。2010年1月24日，广西南宁宣布成为全国取消商品预售制度的试点城市，标志着预售制度的存废去留问题由理论探讨进入实践检验阶段。在此背景下，关于中国内地商品房预售制是存是废的争论，引起了社会广泛的关注，为此，有必要就该方面的研究成果进行及时的梳理和总结。 　　一、立即废止说 　　“立即废止说”认为，当前的商品房预售制弊大于利，取消预售制符合市场经济的运行规律，有利于房地产行业的长期发展，故该制度应该立即取消。该观点兴起于2005年8月《2004年中国房地产金融报告》的发布，央行在报告中提出了建议取消商品房预售制，由此，引发了国内学者对商品房预售制是否应该废止的热议，尤其是在2010年，广西南宁实行取消商品房预售试点，国内再次掀起对于废除商品房预售制的讨论。 　　关于预售制应该立即废止的讨论，学者们基于不同的研究视角，给予了论证。一是从主体利益不均衡角度入手，认为预售制的实施最大限度地照顾了开发商的利益，忽略和消费者的利益，因此，为了维护广大消费者尤其是买房者的利益，有必要取消预售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是运用历史分析法，从预售制实施的历史背景入手，认为当时实行预售制主要是为了解决开发商资金不足的问题，但是预售制发展的现在，已成为开发商“空手套白狼”的重要手段、给银行带来风险、引起信息不对称和社会诚信问题。通过取消商品房预售制度，将提高房地产商的准入门槛，将有利于加速整个房地产市场的整合，推动整个地产业的理性回归（田新丑，2008）；三是通过案例分析，借助南宁试点案例，结合预售制过程中存在的房屋质量的问题分析，认为取消预售制有助于提高开发商的管理水平，提高工程质量，加快二手房市场的发育程度，有利于规范市场行为，将投机行为的恶劣社会影响降到最低（曹春尧、王方，2010）；四是直接从预售制产生的主要问题入手，认为现行商品房预售制度引起的主要问题包括：第一，降低了行业门槛，推动产业恶性膨胀；第二，助长了开发商种种违规、欺诈行为；第三，几乎把全部风险转嫁给银行。因此，历经二十余年的发展，中国房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候（江晶晶，2006）。 　　二、逐步废止说 　　与主张“立即废止说”的观点不同，“逐步废止说”认为，在商品房预售制仍然对房地产发展有着积极影响的前提下，短期内贸然取消预售制弊大于利，故应该暂时保留商品房预售制度，但是长期来看，该制度应该逐步取消。 　　从现有的文献来看，主张逐步废止预售制的观点不多，可以总结为以下两点：一是从风险分析角度，认为取消预售制有助于缓解金融风险积淀，遏制风险放大，还有助于缓解购房者贷款压力，减少期房风险和法律纠纷以及“炒镂花”，进而还能从开发源头推动楼市理性回归，楼市价格理性求公正的信号。但如果贸然取消预售制，将导致资金和土地会更加集中在少数开发商手中，就会造成行业垄断局面的出现，进而可能导致房价的上涨。因此，应该循序渐进地取消（吴海峰、何兵，2006）；二是从市场发育角度，认为只有在房地产市场已相当成熟、开发商已有足够的资金实力的前提下取消期房预售制度才是合适的。因此，取消房屋预售制度最合适的时间应由市场决定，而非政府的直接干预（杨峥，2010）。 　　三、保留完善说 　　“保留完善说”，从已有的研究成果来看，是目前的主流观点，认为预售制的存在为房地产行业的发展发挥重要的作用，预售制实施过程中的问题，可以通过采取措施加以解决，并非不可调和。基于此，学者们从各自的研究视角