宗地估价思路-2010年.pptVIP

宗地估价思路 2010年 * * 估价思路基于： 估价目的 估价对象用途 估价对象权利 市场状况 估价技术思路内容： 1.根据估价目的和估价对象用途等选择估价方法（市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法（路线价））进行评估。 2.根据估价方法的适宜性确定各方法估价结果的权重。 3.再根据政策要求（如工业用地出让最低价要求）和估价对象权利状况（如划拨用地估价要扣减出让金）对估价结果进行修正。 4.最终确定估价结果。 * * 估价目的—土地使用权出让价格评估 一.估价目的： 为出让土地服务。 二.价格类型 出让金、出让（底）价、补交地价。 三.估价特点： 1.土地一级市场； 2.市场价格，公开市场价值标准。 3.包括三种类型： （1）新增建设用地， （2）原建设用地， （3）出让后改变用途和使用条件（合法）需要补交地价的土地。 4.出让底价：是正常市场状态下地价水平，是政府出让最低控制标准。 5.出让价格评估符合土地出让政策和法规要求。 四.估价原则：特别强调合法原则、替代原则和最有效利用原则。 五.估价方法：较多采用基准地价系数修正法、市场比较法和剩余法（假设开发法） 六 价格确定 工业用地出让最低价标准。 有规定必须采用基准地价系数修正法并规定权重的等。 * * 估价目的—土地使用权出让价格评估 估价技术要点： 1.出让方式多种，出让行为政策