第3章_物业管理招投标与合同资料.ppt

案例分析 同年5月12日，双方又签订了《维修承包合同》，约定：顺发新村1~37栋楼在保修期内的维修任务由投资公司总承包给物业管理公司维修，总承包工程款31万元。为此，物业管理公司支付了50万元的履约保证金，投资公司也陆续向物业公司移交了物业管理房产约6万平方米及其有关的附属设施。1997年，该小区业主委员会成立，与物业管理公司另外签订了《住宅聘用管理合同》。物业管理公司在实行管理的期间，收取了物业费、维修基金、水电费等，但没有按合同约定向投资公司支付承包费。 为此，投资公司提起上诉，要求物业管理公司支付拖欠的承包金246万元。被告物业管理公司则称：投资公司没有按约定的面积（10万平米）交付房屋，造成被告少收管理费203万元，应予赔偿。另外，原告应与1994年底支付第二期维修费15万元，此款超期支付一天，应当按总额的3%罚款，此款至今未付。反诉讼请求法院判令原告支付物业维修费15万元，以及因未按合同交付物业管理住房而造成的损失203万元。 案例分析 试分析 （1）原告追讨承包费的理由是否成立？ （2）被告要求原告支付物业维修费15万元理由是否成立？ （3）被告要求原告支付因未按合同交付物业管理住房而造成的损失203万元理由是否成立？ 案例分析 解析： （1）原告投资公司只是顺发新村住宅小区的开发商，其擅自与被告签订合同，将该小区的物业管理权发包给物业管理公司，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《民法》的有关规定，这个合同为无效合同。投资公司应当将50万元的履约保证金返还给物业管理公司，其要求物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的要求被驳回。 （2）物业管理公司根据无效合同，要求投资公司因未按合同交付物业管理住房而造成的损失203万元，法院不予支持。 （3）物业管理公司要求投资公司支付15万元的维修金，是另外的法律关系，不予合并处理，但其要求是正确的。 （4）物业管理公司已与业主委员会签订了新的物业管理合同，所以其对小区的管理是合法的。 第三节 物业管理投标 一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序 四、物业管理投标策略 第四节 物业服务合同 （一）物业服务合同的概念 （二）物业服务合同的特征 （三）物业服务合同的主要内容 （四）物业服务合同的签订与终止 案例分析 我公司日前接到了成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都以后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，我公司要求依照投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业管理公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同。我们想问，该发展商的做法是否合法? 简要说明：这一问题主要围绕着中标通知书的法律效力而言，从法律上来讲，如果招标人给物业管理公司发出了中标通知书就可以视为有效承诺，合同成立。此案中发展商并不了解这一法律程序，因而造成了不必要的麻烦。 案例分析 详细评析： 首先，我们认为发展商和本案例中的物业管理公司之间已经形成了合同关系。我国《合同法》规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。案例中的物业管理公司向招标人（开发商）提交的投标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款做出了明确的意思表示，符合《合同法》规定的要约构成，属于有效要约。招标人给案例中的物业管理公司发出的中标通知书可以视为有效承诺，《合同法》第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”因此，案例中的物业管理公司自收到中标通知书之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立(不管合同什么时候生效)，签订正式物业管理委托合同只是一个形式上的问题。而且，这份合同对案例中的物业管理公司和该发展商均产生法律约束力。案例中，开发商把一项物业管理 业务委托给三家物业管理公司(尽管开发商不这样认为)，是违反有关合同法和有关物业管理法律法规的规定的，开发商既不能不去履行(否则就是违约)，又不能去履行(其他两家物业管理公司会提出违约索赔)。 其次，根据我国《招投标法》的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人(不仅是一个中标人)再协商合同的主要条款是违法的。当然，物业管理公司依照惯例与该发展商签订正式的物业管理委托合同时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。 协商合同条款的问题，有些类似于协议招标，即招标方直接邀请一家或几