第三章房地产价格要点.pptVIP

第 三 章 房地产价格 学习求要求: 1.了解房地产价格的种类，房地产价格的构成。 2.熟悉房地产价格的概念，房地产价格的决定因素。 3.掌握房地产价格的特征和影响房地产价格的因素。 内容: 1.房地产价格的概念 2.房地产价格的构成 3.影响房地产价格的因素 1. 房地产价格的概念 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。 房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。 房地产价格的概念可以表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。 1. 1 商品价格决定的理论 1）劳动价值论：认为决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，即劳动是创造价值的惟一源泉，商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。 房地产价值=生产资料价值c+工资v+剩余产品价值m（=平均利润p+地租R） 2）供求决定论：认为商品本身并没有一定的价格，商品的价格是由市场上的供求双方决定的。 3）效用决定论：认为商品的价格取决于商品的效用，效用大，价格就高，效用小。价格就低。效用是商品能够满足人们某种需要或欲望的能力。 4）收益决定论：认为商品之所以有价值，是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。 5）小结：房地产作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充。 1.2 房地产价格的特征 1）价格实体的双重性（开发土地和建筑物安装劳动的价值+土地使用权价格） 2）房地产价格的地区性（土地自然条件+社会经济环境） 3）价格形成的市场不充分性 4）房地产价格的权益性 1.3 房地产价格的种类 房地产价格是一个笼统的概念，在房地产经济活动中，有多种表现形式。不同的房地产价格其用途也各不相同，有的是市场交易的结果，有的是政府课税的标准，有的是政府征用房地产补偿的依据，有的是计算房地产增值额的基础。房地产价格评估要求弄清房地产价格的种类以及每一种房地产价格的内涵。 1）土地价格、建筑物价格、房地价格 这是一组按照房地产实物形态划分的价格。房地产有三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物和房地合一，与之相对应，房地产价格就有土地价格、建筑物价格和房地价格。 土地价格(简称地价)：如果是一块没有地上建筑物的土地，土地价格就是指该块土地的价格，如果是一块附有建筑物的土地，土地价格则是指该房地产中单纯土地部分的价格。同一块土地，由于生熟条件不同，其价格也会不同。 建筑物价格：是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 房地价格：是指建筑物连同其占用的土地的价格。 对于同一宗房地产来说，房地价格=土地价格+建筑物价格 2）市场价格、理论价格、评估价格 市场价格：又称市价或时价，是房地产交易双方自由协商议定的实际成交价格，随行就市，自由波动。 理论价格：是指如果将该房地产放到一个公平合理的市场上交易，它应该实现的价格为多少。理论价格不是事实，但它却是客观存在的。 评估价格：是房地产专业评估人员根据一定的估价方法对房地产的市场价格所作的估计和推测。由于房地产缺乏完全市场，评估价格往往成为市场价格。但由于评估者的知识和经验不同，评估出来的价格不完全相同。 3）买卖价格、租赁价格 买卖价格：是指以买卖方式支付的或收取的货币额、实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。一般指房地合一的情况。 租赁价格（又称租金）：在土地场合称地租，在房地混和场合称房租。中国目前的房租有市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。 4）商品价、成本价、福利价 商品价格：是指成本价格加上利润和税金，这是出售房地产的价格。 成本价：是房地产开发经营投资回收的价格。 福利价：是低于成本价的价格形式。只有政府提供财政补贴，成本价和福利价才有可能实行。 5）课税价格、抵押价格、征用价格 课税价格：是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。 抵押价格：是指在设定房地产抵押权时所规定的价格。抵押价格要考虑抵押贷款清偿的安全性，比一般市价要低。 征用价格：是政府征收房地产时为确定补偿而评定的价格。 6）总价格、单位价格、楼面地价 房地产总价格：是指一宗房地产的整体价格，不能说明房地产价格水平的高低。 单位价格：是