成本法在房地产评估中的应用精要.pptVIP

　2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制： 　由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。 　 3.房地产评估使用成本法主要对象 　政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 ①重置价格： 采用估价时点的建筑材料、设备和技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物具有相同效用的全新状态的建筑物的正常价格。 ②重建价格： 采用估价时点原有建筑材料、设备和技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的建筑物的正常价格。 1）土地取得成本 2）开发成本 3）管理费用 4）投资利息 5）销售税费 6）开发利润 主要包括土地开发成本、建筑物开发成本和相关税费 ①勘察设计和前期工程费 ②基础设施建设费 ③建筑安装工程费 ④公共配套设施建设费 ⑤相关税费 ③ 投资利息（资金成本） = 500×（1＋3％）[（1+10%）2-1] +86.4×60%[(1+6%)1.5-1] +86.4 ×40%[(1+10%)0.5-1] =15.26万元 ④ 销售税费=土地市场价值×6% ⑤ 利润=（土地取得费+开发费）×20% =[500×（1+3%）+86.4]×20% =120.28万元 市场价格= 土地取得+费开发费+投资利息+销售税费+利润 V =515+86.4+15.26+6%V+120.28 V=783.98万元 新建房地产评估 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+正常利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润 案例分析二旧房地产评估 某建筑物为钢混结构，经济寿命50年，有效经过年限为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的门窗、墙面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年；假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格-建筑物贬值。 重置成本VS重建成本 1.房地产价格的主要构成 2.开发成本 3、管理费用 （土地取得费＋土地开发成本）×管理费率 4、投资利息 （土地取得费＋土地开发成本＋管理费用）×利率 5、销售税费 销售费用、销售税金、其它销售税费 6、开发利润 开发利润＝（土地取得费＋土地开发成本）×直接成本利润率 建造成本=800万元 管理费用=800*3%=24万元 投资利息=（800+24）*60%*[（1+6%）^1.5-1]+（800+24）*40%*[（1+6%）^0.5-1] =54.9万元 销售税费=50万元 开发利润=120万元 建筑物重置价=800+24+54.9+50+120=1048.9万元 1.贬值（折旧）的概念 是指各种原因造成的建筑物的价值减损，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。 扣除折旧即是作减价修正。 2、与会计折旧的区别： 估价折旧 会计折旧 价值的减少 真实减损 理论摊销 扣除折旧前的原值 重新购建价格 资产原值 计提折旧后余额 实际价值 账面理论价值 3、折旧（贬值）的分类： ①实体性贬值 ②功能性贬值 ③经济型贬值 ①实体性贬值 又称物质磨损、有形损耗。是指由于自然老化、正常使用和意外破损，甚至是故意导致建筑物在实体方面所造成的价值损失。 分为可修复贬值和不可修复性贬值 ②功能性贬值 又称精神磨损、无形损耗。是指由于消费观念变化、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值减损。 ③经济性贬值 又称外部性折旧。是指由于建筑物本身以外的各种不利因素导致建筑物的价值损失。 不可修复其实就是太贵或者虽然不贵但是现在其实是没必要修复的。比如有一栋楼要重新构建一下，它里面的空调系统其实还可以再用好多年