成本管理制度 培训精要.pptVIP

www. www. 滨投集团开发建设管理制度 ——成本管理制度讲解 2015年9月19日 1.项目开发成本管理制度 2.项目合约管理制度 3.项目采购和招投标管理制度 4. 工程材料设备管理制度 目 录 定义 开发成本管理总体思路 成本控制措施 1.项目开发成本管理制度 2. 项目合约管理制度 3. 项目采购和招投标管理制度 4.工程材料设备管理制度 1 * 定义 项目成本指开发建设项目各环节所有成本的总和，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费（基础设施费、配套设施费）、营销费用、管理费用、财务费用、税金等。 附件：项目成本控制科目 * 开发成本管理总体思路 以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及软件管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。 实施全过程目标成本管理，在项目的可行研究、市场定位、设计、施工、交付等各阶段分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理 * 成本控制措施 六大措施： 各不同阶段的成本编制与分析 项目成本管理计划模块化 合约规划 成本超支处理办法 成本动态监控手段 成本数据采集（云数据） * 成本控制措施 一、各不同阶段的成本编制与分析 项目发展阶段——前期编制成本估算，作为投资决策文件的附件 （附件：经济测算表） 设计阶段——概念方案获得通过后，结合限额指标编制可研目标成本，并要求设计院进行方案和施工图限额设计。限额设计内容包括：钢筋和混凝土含量、装饰单价、景观单价、机电工程（暖通、空调、消防、给排水、弱电智能化、供电、电梯等）单价等。 扩初图纸完成后，编制满足材质评审要求格式的概算报告，作为立项金额的依据。 施工图完成后，编制正式的目标成本，指导设计和施工过程中的成本控制。 * 成本控制措施 一、各不同阶段的成本编制与分析 施工阶段——编制动态成本报表，以及跟踪建安成本的执行情况，如果预计建安成本超过控制目标，则按照成本超支的规定办理。 （附件：成本动态台账） * 成本控制措施 二、项目成本管理计划模块化 21个成本管理计划模块，贯穿于整个项目开发阶段。成本管理计划模块化，代表了目前地产行业成本管理的最高水平，其中3个为项目前期准备阶段，11个设计阶段，6个项目中期阶段，1个项目后期阶段。（附件：成本管理计划模块表） 每一版扩初图或者施工图出来后，设计师应当及时反馈给成本经理进行成本模块测算。 注：设计师需对每版图进行编号，并标注出与上一版图的差异部分，便于成本经理进行测算。 * 成本控制措施 三、合约规划 目标成本控制落实，做好合约规划是关键。 在目标成本拆分的基础上划分合同标段，充分考虑施工、招标、技术分析、过程控制和结算的要求，合理划分。 以水街为例：桩基标段、基坑围护标段、总包标段、机电标段、内装标段、幕墙标段、景观标段、甲供材标段、其他零星标段等。 * 成本控制措施 四、成本超支处理办法 填写《项目成本超支审批表》 处理措施有三种： ①不增加费用，拟采取降低成本措施补救； ②拟使用预备费弥补，调整细项成本； ③追加项目投资，需要突破目标成本与预备费之和时采用。 应结合概算金额以及签订合同金额，严控超支。 * 成本控制措施 五、成本动态监控手段 对成本实施动态监控是成本管理工作的重要任务，执行情况直接影响成本指标的最终结果。 计划投资部每月向管理层领导提供各项目成本执行情况的报表，对已经超支和预计将超支的成本项目进行说明分析，涉及各部门的超支成本项目，各部门应提供相应的情况说明。 * 成本控制措施 六、成本数据采集（云数据） 不断积累项目成本经验数据是成本管理工作的一项重要内容。 滨投及建设局的以往各个项目的开放成本数据都可以作为参考依据。指导完善我们内部的限额指标要求。 横向比较各类成熟地产公司的数据指标，作为我们内控的参考依据。 合同文件格式及报批 合同执行管理 1. 项目开发成本管理制度 2. 项目合约管理制度 3. 项目采购和招投标管理制度 4. 工程材料设备管理制度 2 * 合同文件格式及报批 合同文件的格式及报批由计划投资部进行扎口管理： 合同文件按照滨投集团的各类合同模板签订（垄断行业的合同，如供电、燃气、自来水、水务等，按照行业标准合同签署）施工类的合同由计划投资部负责编制和报批； 咨询服务类由开发设计组负责编制和报批，计划投资部需审核各类商务条款以及