4-1-(修改)钟玉燕课件-20150420.pdf

出让评估的典型问题分析及 评估风险与防范 钟玉燕 广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司 Guang Dong Zhong Di Real-estate AppraisalPlanning Design Co.,Ltd. 一 出让评估的典型问题分析 提 二 出让评估的难点问题分析 纲 三 评估中应注意的风险与防范 一、出让评估的典型问题分析 1、估价目的 要点：估价目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定 应该补缴的地价款提供参考依据。 目的不够明确 表述不够规范 存在问题 表述过于简单 表述过于累赘 一、出让评估的典型问题分析 2、估价依据 要点：应有针对性、具体，并列明文号，依据中应有20号文。 各种法律法规简 法律法规和技 单罗列，没有分 术规范相互混 门别类 淆，依据不全 存在问题 无列出批准单 列示报告中 位、文号，实 无用到的法 施日期 律法规或不 是最新的 一、出让评估的典型问题分析 3、地价定义 要点：应包括对用途（实际与设定）、开发程度 （实际与设定）、有效使 用年限、价格类型、估价期日、土地利用等分别进行设定。同一个报告涉及多 个用途或多个价格的,应分别单独定义. 土地使用权出让地价评估时，地价定义中应明确“参照当地正常市场价格水 平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款”。 缺实际与设定的描述及 文字表述不通顺 无说明其差异的理由） 描述 描述 直接评估的正常 缺容积率、价格类 不全 不够 市场价当作出让 型等 清晰 底价 补地价定义不全， 定义、评估思路、 只定义了一规划条 评估结果不一致 件下的价格 问题1 问题2 一、出让评估典型问题分析 4、估价原则 要点：