前期投资分析详解.pptVIP

投 资 分 析 开发成本 一 开发成本 1+2+3+4+5+6+7 1 土地成本 1.1+1.2 1.1 土地使用权出让金 1.2 土地征用及拆迁安置补偿费 2 前期工程费 2.1+2.2+2.3+2.4 2.1 规划设计费 2.2 可行性研究费 2.3 地质勘察测绘费 2.4 三通一平费 3 建安工程费 3.1+3.2+3.3 3.1 土建工程费 3.2 设备及安装工程费 3.3 室内装修工程费 4 基础设施费 5 公共配套设施费 6 不可预见费 7 开发期间税费 开发费用 二 开发费用 1+2+3 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 土地使用权出让金： 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。 土地成本 土地征用及拆迁安置补偿费： 土地征用费： 一般在征用农村土地时发生。 按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定； 拆迁补偿费： 包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。 一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。 土地成本 规划设计费： 一般可按建安工程费×3%左右估算； 可行性研究费： 一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算； 地质勘察测绘费： 一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算； 三通一平费： 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 一般可按用地面积×40～60元/㎡估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算） ； 前期费用 8-10 8-10 8-10 煤气 80-90 80-90 —— 玻璃幕墙 50-80 30-50 20-30 消防 5-10 5-10 5-10 通讯 300-450 300-400 —— 地下室费用 450-480 —— —— 空调 150-180 100-150 —— 电梯 220-250 120-200 100-120 一般水电安装 1200-2000 800-1200 650-800 土建工程 90-120 70-90 50-70 桩基础 高层（≥18） 小高层（8-17） 多层（≤7） 元/建筑面积㎡ 建安工程费 直接用于工程建设的总成本费用。 以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。 实际操作时需根据市场价格作相应调整。 1500以上 1000-1500 500-1000 商场/写字楼 800-1000或以上 600-800 400-600 住宅 高档 中档 低档 室内装修 在项目以带精装修的产品出售时估算 又称为红线内外工程费。 包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。 按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。 基础设施费 项目 元/占地面积㎡ 供电外线铺设工程费 260-280 临时施工用地 55-75 小区内道路设施及标牌工程 100-120 供水外线铺设工程费 108-128 临时施工用水 20-40 环境美化及园林绿化 30-200 其他零星工程 40-60 例如： 包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。 具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。 公共配套设施费 项目 单价（元/㎡） 计算单位 幼儿园 850 建筑面积 中小学 900 建筑面积 卫生站 600 建筑面积 肉菜市场 600 建筑面积 停车场 1200 建筑面积 文化活动中心 1000 建筑面积 变电站 500 建筑面积 垃圾集散点 300 建筑面积 例如： 包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。 根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。 不可预见费 项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 开发期间税费 配套设施建设费： 用地面积≥2万㎡的商品房项目按建安工程费×5.5%计征； 用地面积＜2万㎡的商品房零星开发按建安工程费×11%计征； 也可按照“配套设施建设费”的计算基数计算； 建筑工程质量与安全监督费： 按建安工程费×0.4%计征； 供水管网补偿费： 住宅：0.3吨/人，600元/吨； 商业：0.1吨/㎡，600元/吨； 供电用电负荷费： 住宅：4千瓦时/户，480元/千瓦时； 商业：8千瓦时/100㎡，1000元/千瓦时； 其他税费