商业地产基础知识培训详解.ppt

天奕投资 天奕投资 商业地产基础知识 第一部分 商业地产基础知识 1、商业地产概念 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式，从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、 别墅房地产等类别。国外通行的叫法为零售业房地产 。 2、商业地产分类 一、按照商业形态可分为： 1、购物中心 2、商业街 3、主题商场 4、专业市场 5、批发市场 6、折扣店 7、工厂直销店 8、娱乐类商业房地产 9、住宅和写字楼的底层商铺等等。 2、商业地产分类 二、按照经营形式可分为： 1、批发市场 2、零售市场 3、娱乐休闲消费市场 4、社区服务市场等相关的商业市场 3、招商专业术语 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 消费市场调查： 　　对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。 3、招商专业术语 商业业态定位　　根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。 楼层定位　　根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。 动线设计　　对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。 3、招商专业术语 产权证书 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 意向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。 3、招商专业术语 代理商 代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等；而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并接受公司监督。代理商可以享受到区域性的产品保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。 加盟商 加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重. 3、招商专业术语 协议书 协议书是契约文书的一种。协议书是当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后签署的书面意见。 租赁合同 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。 3、招商专业术语 定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 。 3、招商专业术语 违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 第二部分 商业零售基础知识 1、零售业态的定义及分类 2、购物中心的定义及分类 2、购物中心的定义及分类 2、购物中心的定义及分类 3、购物中心发展史 早期探索阶段 美国： 早在19世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。 20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步 英国： 20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚： 20年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的