《《成都市商品房买卖合同》及《补充协议》》.doc

在此公布本人已经签订的《成都市商品房买卖合同》及《补充协议》，希望能对购房者有所帮助，希望更多的购房者能够维护自己的权益!- \. u6 X- _9 H% I: Q5 i( A下面是签合同前后的经验总结和几点体会：) E g- G# L3 t6 k一、签合同前：3 I, }4 L9 K9 @2 ]( S: M* s（1）一定要查验开发商的“五证”：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。??K/ ` @! x# t0 P$ ]1 R2 |（2）不要轻易交定金。现在楼市的潜规则是，在正式签合同前要交数额不等的定金。一旦你在销售人员的甜言密语下交了定金，你就被牢牢的勾上了。在交钱之前，你是上帝，比他妈、他爹都亲；交钱之后，在你要签正式合同时，你就成了龟孙子，几乎所有的开发商都不会或不愿退还定金的，每年大一点的开发商吃掉的这笔钱至少有几十万，所以不要轻易交这笔钱。你要防止意外情况的发生，比如按揭购房的贷不了款怎么办？交钱之后发现开发商或楼盘有问题怎么办？所以，如果非要交定金，建议：第一，将定金改为“订金”（估计开发商不会轻易同意）；第二，将定金数额降到最低，该交1万你说身上只有1千，所以只交1千；第三，在交定金之后，迅速在规定时间内去售楼部和销售人员商量合同和附加协议条款问题，并录好音，以便作为意外情况发生时的证据（此招也是在交了定金后自己反悔，不想要房并要回定金的最好办法）。, L9 v4 d??M??k) @+ I二、签合同时：8 S$ r {3 ] ~ Q1 h8 ?（1）注意主合同和附加协议条款。所有内容都是可以作补充、增加和修改的，都可以商量的，否则就不能称其为合同，这在合同的《说明》里说得很清楚（见后）。但是现在楼市的潜规则是：开发商实现拟好一切条款，只留个签名的地方等你签字，还郑重告诉你“他们的合同对所有客户都一样，是政府统一制定的格式合同，不许作任何的补充、增加或修改”！尽管开发商会请法律顾问字斟句酌地拟好这种明显带有霸王条款的合同，但是购房者为维护自己的利益，同样可以提出自己的要求和建议的，也就是合同和补充协议可以补充、增加和修改的！我之前没这个经验，在成都交大万通的强势下极不情愿的签了合同！现在想起来只怪自己经验不足，所以建议购房者自己事先也准备一份补充协议，以便对付像成都交大万通这样的“楼霸霸”！这种“楼霸霸”的通常做法是，只要你一交定金，后面的所有一切你都得乖乖地听他的，否则你交的定金他是不会轻易退你的。有人说，你那么傻，还没有签正式合同，你对霸王条款不满就把订房的钱退回来噻！屁话，要是能退还叫他“楼霸霸”吗？销售人员会告诉你交了的钱是不能退的。有人说，那就打官司叫他们退你交的那部分钱噻！废话，他们早就作好了准备，他们会想方设法让你往他们布置好的口袋里钻。销售人员会告诉你，他们有十多个律师，打官司你败诉的可能性为99%；纵使你打赢了，你最后得到的是什么？毕竟时间、精力你永远也是耗不起的，官司短则半年，长则两三年。我想大多数人在此情况下往往都是采取的相同的做法：算了，跟“楼霸霸”是斗不赢的，忍气吞声的把合同签了算了！8 `% W9 t# [! C9 ^1 u. j0 a（2）大多数购房者对房产法律法规一知半解，加上在售楼现场人多，合同内容专业性较强，比较复杂，所以只有被动的签约，建议提出将正式要签订的合同及补充协议复印带回家慢慢看。! I! u/ Y8 ~, \, M7 M8 @$ k( `（3）特别注意合同中有无抵押这一项，如有抵押则意味着你房产证办理较困难，要么时间周期较长，要么根本无法办下来。我这份合同是在第四条中明确有抵押这一条（交大的楼盘都存在这个问题），导致办理产权证的时间是1.5年，土地证4.5年，简直是笑话！( A8 ???`+ K# C: F1 k（4）建议合同中特别注明“如出卖人发生产权纠纷，买受人有权要求无原则退房，出卖人应全额退还买受人已交房款及利息，并按每日房款总额的千分之一给予一定经济补偿”（处理意见可以自己事先拟定）。9 I/ J! }( q/ F. @6 N7 F（5）若是精装房，则应特别注明交房的详细标准。像我这份《成都交大万通绿岭二期精装房交房标准》就太搞笑了，它对外宣称其精装房交房标准是按1200元/m2装修的，但是没有具体的品牌、型号、规格、价格、产地等的详细说明。装修过房的人都知道，同一品牌型号不同，价格相差相当大。更搞笑的是，这份合同的精装房交房标准里面还用“同档次品牌”来忽悠客户，以为客户都是白痴！这样的