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《万科地产成本控制分析》.ppt
1.1房地产开发商成本管理面临的挑战 3.2核心设计思想--管理实施过程 3.4核心设计思想--作业过程管理 实施过程 动态成本构成 土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费 3.1 新项目发展成本控制 控制要点:稳健性 合理确定估算基础,合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则:准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 需求文件:《新项目发展可行性评审体系》 3.2 设计成本控制 控制要点:合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则:经济合理性最大。 需求文件: 《规划设计工作流程与评审制度》 3.2 设计阶段的主要经济指标 3.3 招标成本控制 控制要点:获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则:全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件:《工程及材料招标管理办法》 3.4 签约成本控制 控制要点:合同谈判 合同审批 控制原则:合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件:《工程合同管理办法》 3.5 施工成本控制 控制要点:变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则:权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件:《设计变更、现场签证管理办法》 3.6 结算成本控制 控制要点:严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则:廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件:《工程预结算管理办法》 3.7 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点:销售承诺(销售合同、广告、售楼书) 物业管理亏损 控制原则:独立、健康运营,不产生经营负担。 需求文件:《销售管理制度》 《物业管理制度》 * * 万科地产成本控制分析 1.利润是多少 —— 不准确 2.项目间成本 —— 不可比 3.基础资料管理 —— 各显神通 4.项目销售完了,如何准确计算项目的成本 —— 一锅烩 5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料 --- 凭感觉 6.怎么进行项目成本的实时监控,防止成本失控--- 一支笔 …… 新项目发展 规划设计 扩初设计 施工图设计 施工组织与 材料采购 竣工结算 成本估算 目标成本测算 一 目标成本测算 二 目 标 成 本 动态成本 结算成本分析 目标成本形成 目标成本执行 管理原则:体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 基本概念: 管理工具:动态成本反映系统平台 成本指标数据库 3.3核心设计思想--目标成本管理 目标成本:目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标;是项目成 本的控制线。 动态成本:是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果(见动态成本构成)。 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制,实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位 房地产成本作业过程: 总目标 责任成本管理 目标成本管理 作业过程管理 成本管理软件 公司总经理层 控制系统 信息系统 组织系统 成本管理模式基本构架 领导机构 管理工具 管理制度 成本、工程文件 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门,通过技术经济指标的目标设定、执行和考核,来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素: (1)责任范围; (2)责任人 (3)评价标准; (4)评价人 责任成本体系建立目的: 令全员实施自觉的成本管理行为 1、责任成本管理 项目经理部:工程进度、质量; 工程管理部: 供应商管理与技术方案; 规划设计部: 设计图纸 合理的架构分工--责任成本前提 成本管理部:工作性质:财权的控制活动多过
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