中海济南奥体中心项目地块市场定位研究报告解读.ppt

* 重点别墅项目——蝶泉山庄 项目地址：市中区英雄山路与二环南路交汇处 项目规模：占地面积:19.9万平米，建筑面积20万平米 物业类型：多层、小高层、联排别墅、叠拼别墅 不同物业形态销售差异： 2008.05曾推售联排别墅，共121套，开盘后没有成交量，消息称内部认购14套，准备下半年自然销售，不再开盘；预计08.10开盘推售四期小高层（碧云天）组团，一梯两户、一梯三户，主力户型80、90平两居，均价5700；四期叠拼8栋112套，预计2009年开盘。 一期、二期，多层、小高层，06.06、07.05两次开盘，已售罄 叠拼 联排 三期联排，08.05推售，121套，均价10000，面积270-300平（含地下），总价250-350万 叠拼别墅，8栋，112套，未推售 四期小高层，11、9层，600套，58-144平米，均价5700 * 重点别墅项目——重汽翡翠郡 项目地址：天桥区原济南重型汽车总厂厂区内 项目规模：占地面积33.3万平方米，建筑面积68万平方米 物业类型：高层、联排、花园洋房（6层无电梯）、叠拼 不同物业形态销售差异：花园洋房：100-170平米，6层无电梯，均价6500元； 叠拼（带地下车库），200平左右，均价8500元； 联排，280平左右（无地下面积），均价12000元，总价300万左右； 凡推售房源已售罄，花园洋房由于总价低，接受程度较好。 别墅区域 南区 ，高层建筑 花园洋房 花园洋房 联排 叠拼 756： 36： 32 重点别墅项目——重汽翡翠郡 重点别墅项目——重汽翡翠郡 重点别墅项目——重汽翡翠郡 重点别墅项目——重汽翡翠郡 重点别墅项目——重汽翡翠郡 重点别墅项目——重汽翡翠郡 * 未来别墅项目分布 东方美郡二期 8万㎡容积率0.8 总价400-500万 彩石山庄 8万㎡容积率1.1 总价220-270万 中齐他山 0.6万㎡ 总价240-360万 火炬东第 3万㎡容积率1.9 总价200-300万 蝶泉山庄 3万㎡容积率1.13 总价260-340万 香江山水云天 4万㎡容积率0.9 总价240-480万 海尔绿城全运村 5万㎡ 总价300万以上 * 未来别墅楼盘信息表 项目名称 别墅建筑面积 容积率 楼型 预计售价 开盘时间 主力户型 东方美郡二期 5-8万 0.8 联排、洋房、叠加 15000-18000 2009年 下半年 270-290平米、320平米，少量独栋 蝶泉山庄 3万 1.13 联排、叠加 11000 一期2008-6 面积范围240-310平米 主力270-290平米 火炬东第 约3.5万 1.9 联排 10000左右 2009年 200-300平米 中齐他山 6000平米左右 — 联排 12000左右 2008年 下半年 200-300平米 香江山水云天 4.34万 0.9 联排、双拼 12000左右 2008年 下半年 200-400平米 彩石山庄 二期8万 左右 1.1 联排、双拼 9000 2008年 下半年 240-300平米 海尔绿城全运村 约5万 — 联排、叠加 精装修15000 2009年 — 预计未来供应量为33万方 * 可比别墅项目总价区间 项目名称 御景山墅 350 150 200 300 400 蝶泉山庄 总价区间 万元 东方美郡 450 火炬东第 250 东方美郡作为高端别墅的代表，总价区间350-450万。蝶泉山庄是中档别墅的代表，总价区间260-340万，经济型别墅的代表是御景山墅，联排200-250万，叠加150-200万。 * 潜在别墅市场分析结论 济南城区别墅市场总体上规模较小，成规模供应的在售项目仅4个，年销售面积套数500套左右（12万方左右）。分布位置上从原来的集中在南部开始向东、西扩散 ； 目前济南别墅市场的需求主力面积区间是200-300平米的联排别墅，总价区间为200-350万。 济南高档别墅的需求比较旺盛，东方美郡项目尽管产品上有不少缺陷，但凭其地段优势与资源，只用了三个月就进入销售尾期。 在售别墅项目设计与配置水准不高，户型、立面、配置等方面存在提升空间； 济南郊区别墅以独立别墅为主，供应量较大，但绝大多数项目土地手续不合法，违规销售的现象比较普遍； 相对郊区别墅，城市别墅的供应较少，未来可以供应的量也不大，市场前景看好。 别墅客户以 私营业主、 处级以上公务员、大型企事业单位中高层、济南周边县市高收入人群为主。 * SWOT分析与经营目标分析分析