第六章房地产投资信托基金详解.pptVIP

同济大学房地产研究所 二 00 七年十月 探索拆迁工作的新政策、新机制 加快消化存量拆迁 ??????????????????????????????? 唐代中 同济大学建设管理与房地产系 第五章 房地产投资信托 房地产资产运营模式 房地产证券化 1 2 房地产投资信托基金 融资模式 房地产资产证券化 （ABS） 发行房地产投资信托基金 （REITs） REITs 资产证券化 基础资产 物业的所有权。原持有者面临物业所有权丧失的风险 物业未来几年租金收入的收益权。所有权并未发生变化 融资规模 比较大，一般为15-30亿 相对较小，目前内地规定规模最低8亿元 融资成本 融资成本不确定。 融资成本确定。 适合类型 长期融资 中短期融资 投资主体 不限 机构投资者 本方影响 一般必须将其应纳税收入的90%以现金发放给股东，公司内部资本所剩无几 只是将未来几年的租金收入折现，有利于公司内部资本的积累 发展状况 内地尚无成功先例 内地已成功进行多宗交易 * 房地产投资信托概述 房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。 房地产投资信托定义 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。 房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作。 * 房地产投资信托本质 房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment Scheme）。 房地产投资信托基金是集体投资计划的一种，透过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓，以争取为投资者提供定期收入。基金须把最少90％ 的除税后净收益，以股息的形式定期派发给投资者。 所有房地产投资信托基金必须先得到证监会认可始能于证券市场上市。已上市的房地产投资信托基金仍须符合《上市规则》下的一般责任，披露股价敏感性信息，并就股价或交投量的异常波动回应交易所的查询。 * 房地产投资信托起源 REITs 在美国起源于十九世纪八十年代。在当时依照税法，投资者 成立信托形式的公司，可以避免双重征税。信托公司如果将收入分配给收益人，可以免征收公司利润税。然而，信托公司的这些税收优惠在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入都必须交纳收入税。直至三十年后，在1960 年由于对REITs 的需求，艾圣豪威尔总统签署了将REITs 作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。REITs 按此条例可以避免双重征税，享受税收优惠。至今为止，除了一些很小的修改，该条例基本没变。 REITs 在上世纪八十年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长。1986 年的税法改革允许REITs 直接管理地产。1993 年退休基金对REITs 投资的限制被取消。这些改革激发了投资者对REITs 的兴趣，使REITs 自上世纪八十年代来有了迅猛的发展。迄今在美国已有300 多家REITs，市值达三千多亿美元。 * 房地产投资信托起源 自2000 年起，REITs 在亚洲有了突破性的发展。新加坡MAS（The Monetary Authority of Singapore, MAS）在1999 年5 月颁布了《财产基金要则》（Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2001 年的《证券和期货法则》（Securities and Futures Act 2001）对上市REITs 作出相关规定，到2003 年底已有2 个REITs （S-REITs）在新加坡交易所上市。 日本在2000 年11 月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。2001 年3 月东京证券交易所（TSE）建立了REITs 上市系统。2001 年11 月2 家REITs（J-REITs）在TSE 首次上市。 2003 年7 月30 日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs 的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。 * REITs 在全球的发展 * REITs 的总类 资产类（Equity）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。 房地产贷款类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地