第四章房地产销售基础知识详解.docVIP

一 住宅楼盘概念： １、房地产：指土地及固着在土地之上不可分割的部分，房地产由于其固定不可移动 性又称为不动产。其存在形式表现为：1)、单纯的土地2)、单纯的建筑物3)、土地与建筑物相结合的方式。 2、 房地产业：指土地及房屋开发经营的行业；具体内容包括： 1)、国有土地使用权的出让； 2)、房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； 3)、房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动； 4)、房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； 5)、物业管理：房屋公用设备设施的养护维修并为使用者提供安全,卫生,优美的环境； 6)、房地产的调控与管理：建立房地产市场，资金市场，技术市场，劳务市场，信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。 3、土地使用权：使用国有土地所享有的权利,主要指建筑内容和使用年限：居住用地70年,工业用地50年,综合用地50年,科学,教育,文化,卫生用地50年,商业,娱乐,旅游用地40年。 土地使用金：有偿使用国有土地使用的年限40—70年，一次性买断国家使用权的资金，只有足额交纳土地出让金的土地才有权转让。 土地使用证：合法拥有国有土地的主要证明材料，它主要载明所有者的名 称, 土地的性质,使用年限,面积和四至。 6、五证两书： 1）《国有土地使用证》???经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。?? 《建筑用地规划许可证》???建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。????《建设工程规划许可证》???有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证 ?《建设工程开工证》???建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。???《商品房销售(预售)许可证》???市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件??成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。销售面积销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下