万科-杭州长板巷项目产品建议书精要.ppt

杭州长板巷项目产品建议书 杭州万科市场营销部 产品形式：高层为主、小高层为辅的塔式及塔板结合的住宅建筑。 急待解决的问题：限高指标是否确定能够突破？突破到多少？何时确定？ 产品品类：G1/G2 产品配比如下表： 第一部分 总体市场分析 从2001年至2006年杭州人口汇聚能力、居民购买力、经济发展、产业结构等方面来看，宏观经济运行平稳，地产行业发展的基础是健康和稳固的。 2005年以来国家出台了一系列宏观调控措施，抑制商品房价格上涨过快和投机性需求。从目前来看，杭州房地产市场对调控政策的承受能力明显增强，原因在于，目前杭州商品房市场主要以刚性需求为主，投机性需求不多，市场结构良好。 从市场容量来看，近三年杭州商品房交易面积均稳定在500万平米以上，06年较05年有40余万平米的提升。 目前对杭州房地产市场影响最大的因素是土地供应及商品房市场供求关系。 调控的广度和深度显著增强 2006年宏观调控政策涵盖了土地、信贷、金融、财政、市场结构、市场准入等多个方面，广度和深度明显增强。 调控的强度和密度显著增强 2006年调控政策出台的密度和强度要明显强于往年，往年4-7月份为政策出台的多发期；2006年不但4-7月份政策频繁出台，而且8-11月保持持续有序的出台节奏。 加强了垂直管理，强化中央权威 中央政府调控思路由宏观向微观转变，加强对于地方政府的控制，具体表现：加强土地和统计体系层面的垂直管理，通过垂直管理强化中央权威。 各部委协作能力加强 2006年中央政府调控又一个显著的特征，各部委协助合作精神得到加强，政策经过各部委的协商后联合发文，既保证了政策的权威性，也防止因为部门利益而掣肘。 杭州房地产市场对宏观调控的承受力在增强 由于目前杭州房地产市场投机性需求并不显著，因此相比2005年，对调控政策的耐受性明显增强。未来宏观调控力度仍可能加大，但杭州房地产市场的刚性需求仍能保证市场的良性发展。 市场概况 总体供求 价格 市场结构 第二部分 土地属性分析 宗地位于杭州拱墅区大关控规单元，处于拱墅区与下城区交界处，既有市中心属性，又有被理解为城北的可能。 在政府对全市土地划分的9个等级中宗地处于第3级。 宗地所在位置不属于城市的核心商务区和商圈，也不属于发展中的新兴区域，但处于市中心武林商圈的辐射范围内。 从市民评价来看，基本认为宗地靠近市中心，成熟便捷，但形象老旧，且有城北工业区历史背景。 阶段性结论：项目对于TOP1客户 基本无吸引力。 北：德胜河 南：长板巷路 东：德胜河 西：远大花园住宅小区 周边现状 自然环境 宗地周边无顶级稀缺自然景观资源。 宗地东侧紧邻约20亩的预留绿化用地，对附近住宅品质有明显提升作用。 德胜河流经宗地北侧和东侧，河道宽约15－20米，水体无异味，水质一般，近期无整治计划，河岸两侧目前没有进行市政景观处理。北面河道价值一般，东面河道结合绿地景观价值较好。 阶段性结论：项目对于TOP2客户基本无吸 引力，但对看重舒适的G2客户有一定吸引 力。 人文环境 宗地周边无特色人文资源，文脉属性弱。 宗地以北隔高架相望有浙江工业大学及杭州商业职业技术学院 ，但人文氛围一般，无重大利好。 宗地以南朝晖老式住宅小区的环境较为杂乱，对项目周边人文环境有一定不利影响。 不利因素 宗地东北角正对一电力高压走廊，此南北向高压走廊对项目不利影响很大。 宗地北面隔河相望的德胜路高架（距宗地50－70米）将对宗地不利影响较大。 宗地东南面隔长板巷路相对处将建王星记扇厂，对客户心理将产生一定影响。 宗地东面隔河相望的杭州市化工研究院对宗地的居住品质有较大杀伤，但目前了解到的信息表明，此研究院将在今年七月搬迁，原址将改建此研究院的行政办公楼。 阶段性结论：项目对于看重尊贵的G2客户吸引力有限。 有利因素 宗地东面的河道与绿地将提升居住品质。 相对于外界而言，宗地东、北、西三面可见但不可到达，南面也不临城市主干道，这有利于塑造高端客户需要的深宅大院的私隐感和安全感。 除少数区域外，宗地周边基本均为居住区。 交通可达性：直接、便捷 宗地处于德胜快速路与上塘路交叉处（上塘高架西南），通过德胜快速路可直接到达文教商务区及下沙高新区，通过上塘高架路可直接到达庆春路商务区、及滨江高新区。 另外，通过上述主干道结合其他次干道还可方便到达省市政府、武林商圈、湖墅路商务区、黄龙商务区、西湖风景区等重要城市区域。 因此，宗地交通可达性很好，城西、市中心、城东、江南、下沙均可辐射，与其他同品类地段相比，具有相当优势。 交通出行状况