荆州市长湖老年公寓项目商业____策划书.docVIP

荆州市长湖老年公寓项目 商 业 计 划 书  目 录 一、内容概要 -1- 二、项目市场背景与市场情况分析 -2- 三、中华人民共和国民函【2005】40号文件 -16- 四、SWOT分析与关键问题分析 -16- 五、目标与目标可行性分析 -22- 六、营销计划 -23- 七、盈利模式 -30- 八、长湖老年公寓的经济性预测 -35- 九、中华人民共和国民函【2005】40号文件 -36- 十、中华人民共和国民发【2005】170号文件 -37- 十一、工商营业执照 -38- 十二、税务登记证 -39- 十三、机构代码证 -40- 十四、法人身份证 -41- 十四、民政局批文 -42- 十五、立项报告 -43- 十六、环境评估报告 -44- 十七、规划意见选址意见书 -45- 十八、市政府对本案土地出让金的减免请示 -45- 十九、公寓规划方案图 -46- 二十、长湖公寓鸟瞰图 -47- 一、内容概要 1．本商业计划书说明了湖北长湖老年公寓有限公司准备在2009年开发荆州市长湖老年公寓项目的计划。 2．本计划书涉及的时间为2009年-2012年三年。 3．开发老年公寓项目，对于本公司来说，是基于目前中国“银发市场”日渐增长的趋势来考虑的。这一项目的开发将是一举多得：一是响应国家民政部2005年发出的《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发[2005]170号）和《关于确认首批全国养老服务社会化示范活动试点单位的通知》（民函[2005]40号）的文件，完善老年产业服务体系；二是公司找到了新的利润增长点；三是提升了我公司的知名度，为公司的未来发展,进一步的开拓市场奠定了基础。 4．本计划书涉及的主要目标是：在三年内精心打造具有一定特色的,并具有一定档次且专业服务性强,具有低碳环保特色的，环境优美的现代化老人休养社区.并使之作为全国46个试点之一;在一定的区域范围,具有相应的推广价值。荆州长湖老年公寓是荆州市第一个大型低碳环保型现代化专业性老人社区。整个规划建设用地面积约93738平方米（合140.6亩），建筑规模为281214平方米，其中商业15200平方米，住宅面积为266014平方米，根据初步预估，总收益为22955万元，成本收益率为42%（详见第八部分） 5．实现以上销售和利润目标，本公司充满信心；随着中国进入老年社会的脚步的加快，老年产业市场将变得十分广阔，市场需求旺盛，经过专业的对本项目的投资分析，实现本计划书的市场风险不超过3%。 6．长湖老年公寓的总建设投资成本54359万元，由于社区在建设中同时销售，先期投资为11248万元（含正在办理的土地证出让手续），其余开发资金可以由其他有资金的项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东入住老年公寓提供优惠。 二、项目市场背景与市场情况分析 现代老年公寓是一种专供老年人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院和福利院不同；不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的福利设施，而是由社会投资兴办并按企业经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自已的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。 现代老年公寓是由市场运作带有经济利益的住宅开发类型，它的目标客户很明确，就是数量在不断增长的老年人；在我国的传统文化中，几代同堂才是幸福的说法，许多老年人不愿离开子女单独居住，因此这样的老年住宅不仅要适合老年人，还要适合其他与老年人相关的子女入住，才能满足我国的具体国情。而今随着老年公寓市场的逐步形成和壮大，进行有效开发已迫在眉睫。 1、老年人口的迅速增长与老年公寓的市场前景 （1）老年人口迅速增长 联合国公布的数据表明：20世纪末，全世界老年人总数将达到14亿，其中有10亿集中在亚洲地区。 与世界相比，中国老龄化社会虽然进入较晚，但我国老年人住宅问题却是一个不容忽视的问题。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，其中65岁以上的1.91亿人。到2040年，60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，二是老年住宅设施差，以待完善。我国经济实力不强，没有足够的资金用于发展老龄事业。三是“家庭养老”在相当时间内仍占主导地位。四是老年住宅的建设还不够重视，数量有限。 目前，全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院有4万多所，收养61万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推测平均不超过20人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人左右，不足老年人人口总数的1%。而相比荆州老年福利设施就更少，远远不能满足需要。