世邦魏理仕天津津滨综合体项目报告精要.ppt

天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告呈交:天津津滨万宁有限公司2007年4月 背景 城市宏观分析 地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。 城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。 行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。 城市宏观分析 2005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。 整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。 天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。 《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出， 2020年天津城镇化水平将达到90%。 城市宏观分析 GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。 人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。 2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。 在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段 城市宏观分析 城市宏观分析 城市宏观分析 中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状 轨道和快速公交形成中心城市交通骨架 ，轨道交通将为未来城市的发展提速 ，大大影响城市未来的交通 中心城区以发展金融、商贸、科技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构 通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善 城市宏观分析 天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段 城市宏观分析 城市宏观分析 区域发展前景 城市宏观分析 城市对比 城市宏观分析 城市对比 城市宏观分析 写字楼市场 研究范围针对天津有影响力的写字楼项目 研究区域包括：友谊路/围堤道区域、海河/东站、海河区域、南京路区域、小白楼/CBD区域、奥运板块、卫津南路、解放南路 其中重点区域为：友谊路/围堤道区域、奥运板块、卫津南路、解放南路 研究时段：2003年—2006年 市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量 写字楼市场 写字楼市场 商务区分布 写字楼市场 南京路商务区 写字楼市场 小白楼/CBD 写字楼市场 友谊路/围堤道 写字楼市场 海河/东站 写字楼市场 奥运板块 写字楼市场 解放南路 写字楼市场 卫津南路 写字楼市场 天津甲级写字楼供应量较少，目前仅为为136,701平方米 目前分布在南京路两翼及小白楼CBD区域，未来主要以南京路及海河沿线为主 目前单体体量集中在以2-5万平米，未来有扩大趋势 项目区域内无甲级写字楼供应，但一些写字楼的硬件水平接近传统意义上的甲级写字楼 写字楼市场 06年底，乙级写字楼总供应量为1,144,200平方米 受90年代中前期经济的影响，97-98年供应量突然放大，随后平稳；03年前后开发节奏加快，05-06年市场也呈现出供应量增多的局面 主要分布在小白楼CBD、友谊路及围堤道区域，且品质较好。未来老城厢、海河沿线等区域发展势头较好 项目区域内乙级写字楼供应较多，占据市场总量的1/3左右 写字楼市场 现有供应项目 写字楼市场 现有供应项目 写字楼市场 潜在项目为48个，建筑面积260-300万平方米 08年为供应高峰，08-09年每年约为50万平米，2010年达到100万 未来市场供应的热点区域将集中在海河沿线、友谊路/围堤道沿线、小白楼CBD区域、老城厢板块 未来供应中有不少知名开发企业开发的项目，如和黄项目、津汇二期、嘉里中心、津塔、天津中心、合生创展北安桥项目等 写字楼市场 甲级写字楼06年第四季度的平均租金为5.19元/天*平米 乙级写字楼06年第四季度的平均租金为2.35元/天*平米 各个商务区中，奥运板块、卫津南路、解放南路区域内租金最低，目前为1.5-2元天*平米 本案所属的友谊路围堤道区域均为乙级写字楼，硬件水平、软性服务等水平不高，租金处于全市中游水平 写字楼市场 空置率 写字楼市场 截至06年底，写字楼售价从03年的6301元/平米已上涨至8647元/平米 3年来，平均每年上涨近782元/平米，平均增幅约为11.1% 部分新推项目中，其均价已达到9500元/平米以上 未来2-3年内，随着上市项目的增多，增幅保持平稳 目前，友谊路/围堤道区域成交均价为8896元/平米，位于中上等水平，未来短期内，将很难突破万元大关 写字楼市场 销售率 写字楼市场 写字楼市场 吸纳量 优质写字楼比较 优质写字楼比较 写字楼