梧州市红岭商业街某地块前期策划报告讲解.ppt

* 荣和大地 国内优秀案例（5） * 整体规划、分区设计、分区开发、分区建设、分区交付、分区管理 项目开发原则 作为超大规模的复合型高层建筑群，从梧州房地产市场上消化量来看，大盘项目平均每年销售6-8万㎡已属较好业绩，加上本项目定位为市场高端社区，如果占据10%的市场份额，就更属不易，因此每年的去化量就决定了项目每年开发规模大约在8-10万㎡左右，尤其是高端市场。因而这就决定项目必须采用更为灵活的开发策略，面对未来市场不可预见性风险。 因此，“整体规划、分区设计、分区开发、分区建设、分区交付、分区管理”成为了项目的必然之路，同时通过分区开发，可以树立项目高端形象，而且也可以实现实景营销，形成示范效应，从而有效的降低项目风险。 具体的一期工程为启动A-1地块的北区开发建设，塑造项目高端品质生活的形象区。 * 二期开发 具体的一期工程为启动A-1地块的北区开发建设，塑造项目高端品质生活的形象区。 一期开发 三期开发 远期开发 远期开发 远期开发 远期开发 工程分区示意 * A-2地块 A-1地块 其他分区 B-1地块 B-2地块 B-3地块 B-5地块 开发时序建议 * 该用地沿城市主干道，且与火车站近，人流、车流量大，易于对外展示形象和营销推广，噪音和人流混杂，建议作为首期开发，低价入市，塑造项目品牌形象； 以居住物业为先导，可以快速的回笼资金，为后期开发提供资金支持； 项目片区开发尚未成熟，以住宅物业做为先期导入，可以增加片区的人气，为后期商业物业提供人气。 启动区(一期）开发建议 物业开发建议（一） * 二期开发建议 二期作为一期产品的延续或升级版，同样以滚动开发的形式进行开发。 三期开发建议 三期用地拥有良好的自然资源景观，且“商”类价值较高，由于之前片区开发尚不成熟，人气不旺，商业价值无法凸显出来，所以等待前两期物业开发后在进行运作，可以得到更高的开发效益，也符合大盘开发的规律。 物业开发建议（二） * 位置选取 商业mall 火车站 玫瑰湖 一馆两中心 汽车站 商业MALL 容易拦截并能聚集人流; 对外展示面好; 交通便利性好; 易于营造商业氛围. 物业开发建议（三） * 位置选取 BLOCK街区商业 容易拦截并能聚集人流； 对外展示面好； 交通便利性好； 利于商业MALL辐射力度，易于营造商业氛围； 成片开发，商业价值更高 block商业 火车站 玫瑰湖 一馆两中心 汽车站 引爆点 物业开发建议（四） * 位置选取 沿街商业 依托沿街优势，对接火车站一侧人流、车流；街角处设独立的主力店，对外展示面好； 借助商业mall、block街区商业为引爆点，屏蔽居住区噪音； 商业以骑楼形态设计。 沿街商业 火车站 玫瑰湖 一馆两中心 汽车站 引爆点 物业开发建议（五） * 位置选取 办公、酒店物业 拥有玫瑰湖一线景观； 便利的交通环境； 对外展示效果好。 火车站 玫瑰湖 一馆两中心 汽车站 一线景观用地 物业开发建议（六） * 位置选取 公寓物业 景观上让位于办公和酒店物业； 公寓物业设在二线景观用地内，便于与居住物业衔接； 便利的交通环境； 对外展示效果好。 火车站 玫瑰湖 一馆两中心 汽车站 二线景观用地 物业开发建议（七） * 位置选取 居住物业 基于物业价值高低的思考，让位于商类功能区； 位置安静不受外界功能影响，易于营造居住生活氛围。 火车站 玫瑰湖 一馆两中心 汽车站 物业开发建议（八） * 目录 品牌策略 产品策略 项目商业建议 市场环境分析 整体发展战略 项目客户定位 项目整体定位 项目地块分析 项目规划建议 整体营销思路 * 结合梧州房地产市场，作为一个超级大盘，势必要坚固的占据梧州地产第一品牌作为首要品牌目标，同时也是为三祺集团走向广西奠定坚实基础。 不仅要将企业外在的诉求贯彻其中（对建筑本身的追求、对园林的精雕细琢），更需要烙印企业的人文关怀，有机地将三祺企业文化诉求融入建筑之中，形成自身独特而具有差异化的品牌。 因此具体可以通过三祺集团在市场积累的客户资源，建立“三祺会”俱乐部，以此为主线，定期举行系列营销活动，吸引更多的客户加入“三祺会”，扩大三祺集团的口碑效应，为项目的持续销售积累足够客户群体。 同时通过“三祺城”这一项目案名在市场上的持续推广、不断造势和推盘发售，亦将三祺集团这一企业品牌推向市场，使之成为极具口碑的企业，通过口碑传播积累追捧三祺集团旗下产品的客户，为销售奠定基础。 品牌策略 * 整个项目地块采用分区独立开发，给产品的个性化提供