物业设备管理讲解.ppt

物业设备管理 黄东林 1 物业设备管理概述 识记： 物业设备 物业设备管理 房屋建筑卫生设备的组成 给排水设备系统的组成 房屋建筑电气工程设备的组成 领会： 物业设备管理的特点 物业设备运行管理的内容 物业设备 物业设备 是指附属于房屋建筑的各类设施的总称， 它是构成房屋建筑实体不可分割的有机组成部分， 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备管理 物业设备管理， 就是要通过保养、维修等手段， 保障物业设备的安全、正常运行， 延长设备的使用寿命。 房屋建筑卫生设备的组成 给排水设备系统 燃气设备系统 房屋供暖、通风、空调设备系统 给排水设备系统的组成 给水设备 排水设备 热水供应设备 消防设备 卫生设备 房屋建筑电气工程设备的组成 供电及照明设备 弱电设备 运输设备 防雷装置 物业设备管理的特点 服务性功能强 经营性特点突出 专业性、技术性要求高 综合性强 物业设备运行管理的内容 设备运行管理主要有以下内容： 设备运行的劳动组织。 劳动组织的具体任务：①在合理分工与协作的基础上，合理配置劳动力；②根据设备的技术要求与岗位设置的要求，采取合理的劳动组织形式以提高劳动效率。 具体地讲，主要包括： ①定员工作； ②作业组的组织；③工作轮班组织。 设备运行的管理制度。 物业设备根据使用时间的不同，可以分为日常使用设备和紧急情况下使用的设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度，它是全体员工的工作依据与准则。 2 给排水设备的管理与维修 识记： 给水设备管理范围的界定 排水系统管理范围的界定 给排水设备验收时建设单位应提交的文件 给水设备管理范围的界定 建筑物给水方式有多种，一般平房和多层楼房均由城市供水管网供水。高层建筑则需要二次供水，多采用加压水泵和高位水箱向高层供水。 高层楼房以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。 界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理。 界限以内（含水表井）至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。 供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查； 高、底层消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓等，由物业管理企业负责维修管理，并接受公安消防部门的监督检查。 排水系统管理范围的界定 室内排水系统有物业管理企业维护管理。 居住小区内道路和市政排水设施的管理职责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在3.5米（含3.5米）以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设备，由市政工程管理部门负责维护、管理； 道路在3.5米以下的，由物业管理企业负责维护、管理。 居住小区内各种地下设施检查井盖的维护、管理，由地下设施检查井的产权单位负责。 给排水设备验收时建设单位应提交的文件 全部的设备施工图纸（包括竣工图） 设备实验记录、隐蔽工程测试记录 供水卫生许可证、水质化验单、质监部门工程质量验收合格证和洽商记录 视频 物业管理员3给排水管道与维修 10.01‘ 3 供暖设备管理 识记： 供暖用户管理的内容 供暖收费的3种计算方法 领会： 供暖管理职责划分 供暖管理的特点 锅炉运行前应具备的条件 供暖管理职责划分 采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。 采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管理企业维护、管理。 供暖管理的特点 管理的系统性 明显的季节性 经营性更突出 对环保要求高 锅炉运行前应具备的条件 锅炉使用登记证 运行锅炉的检验 司炉工及水质化验员操作证 健全各项管理制度 锅炉房运行各项记录 锅炉及辅助设备经检查维修保持完好状态 供暖用户管理的内容 订立供暖条款 制定供暖管理办法 教育用户最经济地取暖 供暖费用的收取 供暖收费的3种计算方法 按建筑面积或使用面积计 按热水或蒸汽的实际流通量计 按户计 视频 毛坯房给排水及供暖设备检测 物业管理员4 供暖供气设备及管道维修 4 供电设备的管理与维修 识记： 供电设备管理范围的界定 电气工程设备管理的一般内容 建筑物防雷等级的划分 领会： 物业电气设备接管验收的要求 供电设备管理范围的界定 居住小区 使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。 使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。 上述界限以外供电线路及设备，由供电部门建设单位协商落实维护管理职责。 非居住小区 低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物位分界点，支持物属供电局； 10KV及以下高压供电的，以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点，第一断路器或进线套管的维护责任