第七组资产评估 房地产评估要点.pptVIP

第七小组 房地产影响因素 经济因素 社会因素 房地产投机因素、教育科技水平治安因素、社会福利因素 行政因素 土地使用制度、住房制度、城市规划 心理因素 风水、价值观 区域因素 个别因素 土地个别因素、建筑物个别因素 房地产估价原则 一般资产评估原则 合法原则 最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 公平原则 房地产估价原则 最佳使用原则 1、直接将估价对象的在用用途转换为最佳使用用途，并以此作为评估的前提。 2、如果在在用状态前提下通过装修改造能使该房地产得到最佳使用，可按装修改造继续使用前提前提进行评估。 3、当经装修改造再转换用途能使房地产最佳使用，则应按装修改造转换用途前提进行评估。 4、如果评估对象的用途极不合理，且又无改造的价值，拆除重新利用能够实现最佳用途的话，应该拆除重新利用作为评估前提。 房地产估价案例---以在上海市为例 评估对象： 本次估价对象土地地处上海市××区，土地使用权为×××公司通过划拨而获得。该地段属城区五级，交通便利。地块形状规则，目前为一闲置空地，总面积为58000m2。本次估价为×××公司拟用该土地作价入股与××开发总公司进行联合开发提供价值参考。根据合资协议以及开发该地块的规划要求，该土地用途为商业、住宅；允许建筑容积率为10，允许建筑