房屋他项权登记行为合法性司法审查评判标准.docVIP

房屋他项权登记行为的合法性司法审查评判标准 　　肖 杰 　　【问题提示】 　　在房屋他项权登记行政确认行政案件中，房屋登记颁证机关对房屋他项权登记材料是进行形式审查还是实质审查? 　　【要点提示】 　　关于房屋他项权登记行为合法性审查标准问题，由于登记颁证机关(被告)对房屋他项权登记材料的审查不能超出被告的职权范围去审查具体登记颁证行为，只能是在其职权范围内的有限审查。如果被告对他人冒用当事人(原告)名义进行的房屋抵押他项权登记材料(比如假结婚证等)的真伪无法辩别，这种颁证行为非被告过失所致，而是他人非法行为所致，也就是在被告审查登记的程序不存在瑕疵的情况下，人民法院应通过全面司法审查来决定是维持还是撤销被告作出的房屋抵押他项权证登记行为。 　　【案情】 　　原告:吴志琰 　　被告: 夷陵区房管局 　　第三人:建行西陵支行 　　宜昌市夷陵区人民法院经审理查明：2007 年2月，根据原告吴志淡的房屋所有权证(宜昌县房权证小溪塔字)、吴志攻与朱国贞夫妻的身份证(显示为原宜昌县公安局分别于1993年和2002年签发)和结婚证、吴志玻与第三人建行西陵支行的《个人住房最高额抵押贷款合同》(合同编422983900-122-2007000167)等相关材料，第三人建行西陵支行到夷陵区房管局申请办理房屋他项权登记。夷陵区房管局通过审查，认为符合相关法律规定，决定准予办理房屋抵押登记，于2007年2月12日颁发夷陵区房小溪塔他字第46437号房屋他项权证，第三人建行西陵支行为此向开户在该行、户名为吴志琰的银行帐户2831439980110137***内转存贷款90000元。2007年9月，第三人建行西陵支行通知吴志琰，告知其位于小溪塔东湖路的房屋因其贷款己在夷陵区房管局办理了抵押他项权登记，要求其偿还借款90000元及利息，否则将房屋予以变卖。吴志琰以自己没有在建行贷款，也没有授权任何人到夷陵区房管局办理有关贷款抵押他项权证手续等为由，拒绝偿还贷款，并委托律师发函夷陵区房管局，要求撤销房屋抵押他项权登记，返还房产证。夷陵区房管局答复称：“在办理房屋贷款他项权登记时，所审核材料由第三人进行实质审查后提供，其真实性由贷款银行负责。”“不存在办理房屋抵押他项权证登记时审查不严，程序和实体均严重违法”的问题，从而不予撤销办理的房屋抵押他项权证登记。吴志琰遂于2007年11月20日提起行政诉讼。审理中，吴志琰提交了身份证和经宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处社会事务办公室确认的结婚证复印件，经比对，留存在夷陵区房管局的吴志琰夫妻的结婚证系假证，所贴照片并不是吴志琰与朱国贞;吴志琰于2008年1月8日提出笔迹鉴定申请，同年4月20日以无力预交鉴定费为由撤回该申请。 　　原告吴志琰诉称：2007年2月，朱国明准备到建行西陵支行贷款，朱要求原告用原告的房产证以原告的名义为其贷款，原告同意朱拿着原告的房产证到银行去咨询，朱通过咨询，贷款需要办理抵押手续，原告表示抵押手续必须自己和妻子亲自办理。因原告和妻子外出在云南，不能办理抵押签名，朱贷款未果。同年9月，建行西陵支行通知原告，告知其位于小溪塔东湖路的房屋因其贷款己在被告处办理了贷款抵押他项权证登记，要求原告偿还借款90000元及利息，否则将原告的房屋予以变卖。原告认为，原告没有在建行贷款，也没有自己或者授权任何人到被告处办理有关贷款抵押他项权证手续，原告将房产证给朱，其目的只是建议朱去银行咨询贷款的可能性和贷款程序，而办理房屋抵押手续必须是产权人本人及共有人共同到贵局办理，另房屋系夫妻共同财产，原告的妻子也不知情。因此，被告在办理房屋抵押他项权证登记时审查不严，程序和实体均严重违法，其办理他项权证登记的行为存在瑕疵，理应依法撤销。为维护原告的合法权益，原告特依法诉请法院撤销被告办理的房屋抵押他项权证登记，将房产证退还给原告。 　　被告房管局辩称：被告已尽到应尽的审查义务，办理程序符合法律规定，请求法院依法维持被告的他项权登记，驳回原告的诉讼请求。1、根据《中华人民共和国房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)和宜昌市夷陵区编制委员会关于被告的职责划分，被告依法有权对本辖区范围内房产进行他项权登记。2、被告对他项权登记依法进行形式审查，即审查其形式要件是否成立，并无义务对实质要件进行审查。核对档案后可以证明，吴志琰等人在产权办签名与在建行《贷款抵押合同》签名是一致的。针对本案来看，原告陈述是朱国明准备去贷款，以原告的名义贷款，原告应当是知道的。第三人建行也是跟吴志琰本人联系的。原告将自己的房产证交给别人在建行贷款，委托他人贷款，且提供了自己的真实信息，因此，贷款合同是有效的。3、根据建设部与中国人民银行2000年5月发布的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》(以下简称《