房地产纳税评估案例(外资)要点.ppt

房地产纳税评估案例(外资) 一、内容提要 某住宅建设有限公司，是三市所属外商投资企业中的房地产企业，该公司开始生产经营以来，财务报表反映企业一直亏损，到2005年底，该企业所属温泉花园一期亏损2467061.13元。为深入掌握企业运营情况，强化征管，督促企业依法纳税申报，评估小组在对企业纳税申报资料进行案头分析的基础上，自2006年6月17日起，由分管局长牵头成立评估小组，组员包括企业责任区税收管理员、征管科科长、法规 科科长等，以已决算项目成本分析为中心，以各项目销售收入分析为基本点，依托评估指标和房地产利润空间测算展开分析评估。至7月5日，历时半个多月的评估处理终结，核减温泉花园一期总成本1926826.63元，按照已售面积占可售面积比例74.85%计算，调减2005年底温泉花园一期已售商品房成本142229.73元，补缴房地产企业预征所得税1563859.61元。 二、案例介绍 （一）分析选案 1、选案背景。从宏观经济、市场变化与税源趋势分析角度看，近两年国家实行积极的财政政策，加大基本建设规模，对以往不太景气的房地产企业来说，这无疑是一个难得的发展机遇。2003-2005年正是我国房地产行业逐步走向正规的阶段，前景广阔，态势良好。作为三市唯一一户房地产企业，该企业地位相当显眼，是日常税源 管理的重点，如此企业却一直亏损，不能不引起疑问。 2、对象筛选，分析疑点，确定评估对象。根据企业年度所得税申报表和会计报表，评估小组进行了《利润表》和《资产负债表》项目的趋势和结构分析，发现企业申报存在以下疑点：通过对该企业纳税申报资料、账簿以及记账凭证等资料进行比对核实，发现该公司共建设有三个项目，其中新天地和银座两个项目正在施工建设，温泉花园一期已于2005年10月完工，并进行了全部成本核算，近年来房地产行业正 处于蒸蒸日上的良好态势，但该项目却一直处于亏损状态，针对这一疑点，评估小组决定把该企业温泉花园一期作为重点评估对象。 3、案头分析基础。该公司成立于2003年5月，注册资本1000万人民币，其中集团公司950万，2005年12月又注入资本2800万元。该公司于2003年6月取得郊县总面积为88842平方米、施工面积为73585.33平方米的一处土地，开始实施温泉花园一期开发。温泉花园一期共建成住宅188套，可售面积32384.76平方米。按照原计划还要开发温泉 花园二期，但由于一期开发周期过长（历时3年），开发成本过高（许多不确定因素没有考虑周全），且销售情况不佳，致使二期计划暂时搁浅。 2005年1月取得市区一处土地，3月份开始施工建设，总建筑面积为26000平方米，分地上地下两层，地上是休闲广场，地下用作商业，属于持有经营，目前地下一出租给一家公司经营，地下二出租给另外一家公司经营，2006年8月底完工交付使用。 2005年8月又取得市区一处土地，土地总面积12285.00平方米，为商住两用，建成住宅 面积为12285平方米，商用面积为7953平方米，目前正在预售中。 根据上述情况，评估小组认真讨论，运用筛选排除法对采集的数据进行综合分析测算，与企业申报信息相核对，找出问题值，进行重点约谈。 4、指标选择与分析。对于房地产行业，主要就是销售收入和成本的核算，相对来说，成本的核算较为复杂。按照先简单后复杂的顺序，评估小组先从销售收入分析入手，分组分项目评估，一组审核收入，另一组审核成本。 5、发现疑点。 （1）收入方面信息采集及案头分析情况：通过审核销售合同发现，截至2005年12月31日共销售145套，车库26个，销售面积为24239.93平方米，已售面积占可售面积的74.85%。按此比例计算结转成本，2005年底温泉花园一期亏损2467061.13元。截至2005年12月31日温泉花园一期共取得销售收29元，比合同价款4046853.05元少399800.76元。 （2）开发成本：从企业取得的土地使用证上看到，土地使用面积在137.5135亩，土地征 地费总价999.9340万元；企业摊销一期建造面积是51.3亩；而企业实际摊销是按照110.37亩，少了27.1435亩。 （3）土地勘测费：企业有很多的土地勘测费，数额都不小，是否存在虚列情况？ （4）开办费：实际发生开办费390611.66元，是否存在一次性摊入成本？ （5）企业开发成本大于销售收入，是否存在违规项目？ （6）开发间接费用：鉴于企业与总公司之间的关联关系，是否存在费用混淆现象？ （7）财务费用：企业与总公司之间的往来款项频繁，总公司一直占用企业资金。 （8）交际应酬费：是否超标准列支？是否在其他项目中列支交际应酬费？ （9）总体规划费：究竟是什么费用？ （10）商住项目：商住项目正