中原济南中建文化城住宅项目定位及营销策略64p销售.pptVIP

市场部分 市况简介 自身分析 市场定位 市场部分 1.市况简介 2.自身分析 3.市场定位 推广策略 1.客群定位 客群分析 2.形象定位 3.分期主题及策略 形象定位 4.媒体整合 5.推广费用预算 6.广告表现 产品建议 销售策略 1.住宅销售分期 2.住宅推售策略 3.住宅定价策略 4.住宅回款计划 5.商业与车库销售策略 销售中心建议 方案1 方案1 方案1 方案1 方案1 方案2 方案2 方案2 方案2 方案2 叁 建筑 表情 优质 建筑 精品 装修 高度 品质 户型 特色 自然主题，健康生活 均好性高景观美宅 交流性动感趋光地 主题会所 时尚女人坊 夕阳红健康会馆 运动休闲俱乐部 读书吧 文展中心 亲子天堂 入户花园 底层设计现代中式休闲景观回廊 即传承了曲径通幽，步步有景，景随人移，心随景动的中式园林精髓 公共空间布局 单元入口都拥有自己的现代中国艺术大堂，以玻璃围合，天然石材铺陈，尽显高尚意趣。电梯厅铺设高档地砖 肆 预热期 开盘期 强销期 续销期 尾盘期 2007-4-20 2007-6 2007-7 2007-9 2007-10 2007-12 2008-1 2008-3 2008-4 2008-5 1#、4# 2# 3# 以不高于或略低于续销期的均价促销余房 价格策略 前期推售所有余房 销售单位 尾盘期 前期所推房源，保持不变或采用隐性降价方法处理；新推房源打开价格提升空间。 价格策略 3# 销售单位 续销期 价格逐渐向上扬，不断给到客户销售火爆、产品抢手的印象。 价格策略 2# 销售单位 强销期 平价入市，依托产品和地段优势的逐渐传递增加市场吸引力。 价格策略 1#，4#， 销售单位 开盘期 详细内容 事项 时期 本项目住宅销售均价约在6200元/平方米左右 103680000 154305000 121770000 121716000 销售收入（元） 6300 6400 6350 6150 5880 销售均价（元） 10% 18% 27% 22% 23% 销售率 9000 16200 24300 19800 20700 销售面积(约㎡） 8、9 7 清盘期 续销期 强销期 开盘期(07/7、8、9） 销售阶段 建议本项目底商销售均价定位在12000-15000元/㎡ 车位价格范围与其保持一致：10-12万元/个 附 件 销售处选址： 建议一：中建八局老办公楼大门东侧，文化路东首路南； 建议二：在三箭吉祥苑一层的底商租用物业作为销售中心； 推广策略 客群定位 形象定位 分期主题及策略 媒体整合 推广费用预算 广告表现 销售策略 推售节点（住宅） 销售策略（住宅） 回款计划（住宅） 商业与车库销售 策略 产品建议 壹 文化东路板块 燕山板块 高新区板块 建工学院地块拍卖引领板块热点 济南房产市场热点板块 济南东部最具活力和发展潜力的板块之一 燕山板块市场供应量 1080，000㎡ 名士豪庭 中润世纪城广场 银座花园 荷兰庄园 销售NO.1 销售NO.2 销售NO.3 销售NO.4 文化路板块总体供应量 800，000㎡ 在售项目 250，000㎡ 在售项目 550，000㎡ 吉祥苑历山名郡 汇丽华城 大舜天城 销售NO.1 销售NO.2 销售NO.3 销售NO.4 高新区板块市场供应量 450，000㎡ 新东方花园 黄金时代 盛世花城 莱茵小镇 销售NO.1 销售NO.2 销售NO.3 销售NO.4 T1.市场上对高收入客群的竞争； T2.区域内各楼盘间的竞争。 O1.区域的开发对项目的带动； O2.东部新城的崛起增强了市场信心； O3. 未来CBD区域的升值潜力的拉动； T-威胁分析 O-机会分析 W1.立交桥对本项目有一定负面影响； W2.回迁部分对项目档次有一定的削弱 S1.项目所在地理位置优越； S2.周边文化氛围浓厚； S3.交通便捷，发达； S4.绿化率较高，社区内外景观优越； S5.主力户型是90平以下，易于消化； S6.区域生活配套完善，适宜居住； S7.未来CBD核心，升值潜力大 S8.中建八局的品牌优势； S9.专业公司参与项目运作。 W-劣势分析 S-优势分析 结论 市场定位是项目成功基础 位置优势毋庸置疑 人文环境得天独厚 综合品质必无遗憾 文化路首综合品质极高的人文居住社区 贰 方案一 我们这样将称呼我们的客群： ——知本阶层—— 城市的主流，金字塔的中坚区域 分布 区域 家庭结构 职业描述 购买目的 地缘型客户，区域内及周边原驻居民，主要为城市东部、中心区域 家庭成员为2-3人，家庭月供承受能力：1000-4000元/月 升级型置业为本项目的主流需求，其次为首次置