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中夕卜法学 Peking University Law Journal Vol.26, No.5(2014)pp.l374-1399 论抵押财产的转让 “重庆索特盐化股份有限公司 与重庆新万基房地产开发有限公司 土地使用杈转让合同纠纷案”评释 程 嘯 ％ 摘 要 对于抵押财产转让的规定，《物权法》与《担保法》及其司法解释在立法目的与具 体内容上均存在很大的区别。最高人民法院在“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房 地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案” 中同时适用《物权法》第 1 9 1 条、《担保法》第 4 9 条及其司法解释的规定是错误的，该案仅可适用《担保法》及其司法解释的规定。理解《物权 法》第 1 9 1 条第 1 款时，应区分采取登记生效要件主义和登记对抗要件主义这两类不同的抵押 权。在抵押人违反该条第2 款，即未经过抵押权人同意转让抵押财产时，抵押财产转让合同也 是有效的，至于无效说、效力待定说和区分说等观点都不妥当。《物权法》第 1 9 1 条所确立的抵 押财产转让规则符合我国现行法律体系和社会生活的实际)情况。 关 键 词 抵 押 权 抵 押 财 产 转 让 追 及 效 力 物 权 法 一 、事实概要与判决要旨〔1] ( 一 ）事实概要 被上诉人 (原审原告、反诉被告)重庆索特盐化股份有限公司（以下简称“索特公司”）在重 - 清华大学法学院副教授。 〔1 〕 详细案情与判决要旨参见，“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地 使用权转让合同纠纷案”，最高人民法院 2（008)民一终字第 122号民事判决书，《中华人民共和国最高人民法 院公报》2009年第 4 期 。 北大法律信息网/ 　北大法宝/ 庆市万州区观音岩 1 号拥有四块商服用地使用权，并将上述土地抵押给相关银行用于贷款担 保 ，抵押期限自 2005年至 2011年。2005年 12月 1 日，上诉人（原审被告、反诉原告）重庆新 万基房地产幵发有限公司（以下简称新万基公司）与索特公司签订了《金三峡花园联合幵发协 议》（以下简称《联合幵发协议》），在上述土地上联合幵发金三峡花园。该协议约定：①索特公 司现已将上述土地抵押给某银行融资贷款，同意在约定时间内将该土地的抵押权解除，并保证 不存在其他权利瑕疵；②以新万基公司出资、索特公司出土地使用权，共同投资、共享利润的方 式，共同进行房地产幵发。2005年 12月 1 日，新万基公司与索特公司又签订了《联合幵发协 议之补充协议（一）》（以下简称《补充协议》）。2007年 12月 2 0 日索特公司以新万基公司并未 按照合同约定履行相应义务为由，向法院起诉，要求解除双方签订的《联合幵发协议》及《补充 协议》。同时，请求判令新万基公司支付违约金 1000万元。新万基公司提起反诉，请求法院 判令索特公司承担违约责任，支付违约金6000万元。 ( 二 ）判决要旨 1.一审判决要旨 重庆市高级人民法院经审理认为：首先，双方当事人之间法律关系实质上是土地使用权转 让，即索特公司是土地使用权转让人，新万基公司是受让人。其次，当事人之间的土地使用权 转让行为违反了《担保法》第 49 条 第 1 款—— 即索特公司在转让抵押财产时未通知抵押权 人—— 而归于无效。此外，由于新万基公司受让的标的物上存在抵押权，根据最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》)第 67 条 第 1 款，新万基公司可以通过行使涤除权消灭该抵押权，从而对转让行为的效力予以补正。但新万 基公司并未行使涤除权，该转让行为的效力未能得到补正。故此，《联合幵发协议》及《补充协 议》属于无效合同，索特公司与新万基公司要求对方支付违约金的请求均不能成立。最后，本 案合同无效是因为抵押人未将土地转让的情况通知抵押权人，系索特公司单方的过错导致了 合同无效，对新万基公司因此遭受的损失应由索特公司承担赔偿责任。虽然根据《担保法解 释》第 67 条 第 1 款，也可由受让人行使涤除权消灭抵押权