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房地产市场市场销售论文 从1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》起，我国房地产市场开始发生根本性的变化，福利分房政策的取消和金融等行业进入房地产市场，使房地产迅速跻身主流市场，房地产业的发展非常迅速，房地产业投资占全国固定资产总投资的比重一直保持在15%左右。据世界银行计算，房地产业的带动系数是1.7～2.2，所以，房地产市场绩效的提高不仅推动房地产业自身的发展，而且有利于其他产业的发展。然而,经济进步决不是单纯经济总量指标的数量扩展,其应是一个经济总量指标、经济结构转换和水平提高的动态过程。一、上海市房地产市场结构分析市场结构，即厂商之间市场关系的表现和形式，主要包括卖方与卖方间、买方与买方间、买卖双方之间，市场内已有的买卖方，与正在进入或可能进入市场的买、卖之间，在交易、利益分配等各方面存在的关系。从经济学角度来看，它属于产业组织经济学的范畴。通常定义为对某一特定产业内部竞争程度和价格形成产生战略性影响的市场组织的特征。按照贝恩的分析，产业组织理论中考察市场结构的内容主要有四个方面，即市场集中度（考察产业内规模的分布状况）、产品差别（考察企业的竞争与服务情况）、进入与退出壁垒（考察市场的潜在的竞争强度）、规模经济（考察产业企业的集中状况）等。（一）上海市房地产业的集中度分析市场集中度[1]是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构性状和大企业市场控制力的一个概念，一般而言，行业集中程度越低意味着市场垄断程度越弱、市场权力越小；行业集中度程度越高，那么企业的规模越大，企业市场权力及所获取的预期效益也越大。测量产业集中度的方法有很多。这里选用产业集中度指数CRn来衡量上海房地产的状况。CRn=∑Xi／X式中：n-------企业数；Xi--------居于市场第i个企业的销售；X------市场中所有企业的销售总额；CRn---最大n家企业的集中率（通常取最大的4或者8）。按照“贝恩分类法”，如果行业集中度C4＜30%或C8＜40%该行业为竞争型，反之为寡占型。就目前上海房地产业的发展状况来看，基本稳定持续健康地发展，房地产开发主体也日益的壮大，但从总体看，市场集中度还不够，表1是2005年上海市房地产前10位企业的销售情况。表12005年上海销售额前10家房地产集团位次单位名称销售额(万元)占总额比1大华集团4890542.26%2复地(集团)股份有限公司3508931.62%3中华企业股份有限公司2703551.25%4上海万科房地产集团有限公司2285781.06%5上海农工商房地产(集团)有限公司2205291.02%6上海中房置业股份有限公司2067050.96%7上海绿地(集团)有限公司1787620.83%8上海顾村房地产开发(集团)有限公司1721840.80%9上海精文置业（集团）有限公司1550910.72%10上海城投置业(集团)有限公司1300600.60% 注：以上数据来来源于上海统计局网2005年上海市全年商品房销售额2161.3亿。根据表1数据，我们计算前10位房地产开发企业的市场销售占有份额，可以算出CR 4、CR8、分别为：6.19%、9.8%。按照贝恩的标准，上海房地产行业还没形成规模效应，更说不上垄断。企业数量众多、集中度低的市场结构不利于产业的运行与竞争。意大利经济学家帕累托（Pareto）80/20规律（80/20principle)：一个成熟、理性、规范的产业，20%的企业占领80%的市场份额形成有序竞争的局面，促进良性的循环与发展，如发达的美国就是如此，前几家房地产集团占据的市场份额都达到80%以上。（二）上海房地产业规模经济分析我们采用了集中度的指标分析市场结构，他主要反映产业内企业规模的不均衡程度，如果要了解上海的房地产的规模，就要采用规模经济水平分析。所谓规模经济[2]，指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增大，一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点即为莱昂斯的企业生产的“最小有效规模”（MES）。但是并不是规模越大，收益越高。也存在由于企业规模过大导致平均成本提高、经营效率下降，也就是所谓的“超大规模不经济”。落实国家宏观调控政策以来，上海房地产业有所健康发展，但还远远不能实现规模经济发展的要求。虽然2006年商品房施工面积10938.75万平方米，竣工面积3274.27万平方米，销售额达到2177.08亿元。但是几千家房地产企业平分，远远达不到要求。且过多的施工、稀缺的资源的浪费等都将阻碍了房地产未来的良性发展。（三）上海市房地产业的产品差异分析所谓产品差别化是指在同类产品生产中，不同的产商所提供的产品所具有的不同。差异化的目的是降低产品的价格