第八章房地产开发投资财务分析解析.ppt

损益表的内容及计算 1）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为： 利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税 1）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表8-9。 序号 项 目 合 计 1 2 3 … N 1 销售收入 2 总成本费用 3 经营税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额 6 所得税 7 税后利润 7．1 7．2 7．3 盈余公积金 应付利润 未分配利润 计算指标：1、投资利润率（%） 2、投资利税率（%） 3、资本金利润率（%） 4、资本金净利润率（%） 出售型房地产项目的损益表 表8-9 单位：万元 （2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加 其表格形式见表8-10。 序号 项 目 合 计 1 2 3 … N 1 出租收入 2 经营成本 3 经营税金及附加 4 利润总额 5 所得税 6 税后利润 6．1 6．2 6．3 盈余公积金 应付利润 未分配利润 出租型房地产项目的损益表 表8-10 单位：万元 3.资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。 序号 项 目 合计 1 2 3 … N 1 资金来源 1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9 销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 2 资金运用 现金来源与运用表 表8-11 单位：万元 2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付 3 盈余资金（1）-（2） 4 累计盈余资金 现金来源与运用表 续表8-11 单位：万元 4.资产负债表 1）资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2）资产负债表的内容P190-191 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。 第三节 房地产投资项目财分析与评价 * 第八章 房地产开发投资财务分析 学习目标 1.掌握房地产开发投资分析的内容、步骤及常用方法，编制财务评价基本报表，反映项目盈利能力、清债能力的各项指标，初步判断房地产项目投资的可行性。 2.熟悉比较分析法，基本报表，静态投资回收期，动态投资回收期，房地产项目辅助报表。 3.了解房地产开发投资财务分析的作用、成本费用估算表，贷款还本付息表，比率分析法，因素替换法。 第一节　财务分析概述 一、财务分析的含义 财务分析，是按现行国家财税制度和价格体系，对财务收益与成本费用进行计算、预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分析，财务生存能力分析，通过比较、判断、分析等技术方法，揭示其经营状况及变化规律，据以判别项目的财务可行性，以便于项目投资决策的分析方法。 房地产开发投资财务分析 是从投资者角度，在市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，据此分析和判断投资项目在财务上的可行性。 二、房地产投资财务分析的作用 （一）是项目投资决策的重要依据 （二）项目或方案比选中起重要作用 （三）是金融机构审核开发贷款的重要依据 二、房地产投资财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 二、房地产