第七章城市土地市场管理解析.ppt

第七章 城市土地市场管理 土地三级市场 三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。 三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成，明确区分三级市场，即有利于政府管理和调控土地市场，也有利于分析土地市场的交易状况，掌握真实的市场供求关系。尽管二、三级市场之间较难区分，有时出现交叉，但是严格区分三级市场结构对土地市场管理者来说是非常有价值的。 二、 城市土地市场管理概述 （一）城市土地市场管理的必要性 1、土地市场本身的特性 ①土地市场是一类典型的不完全市场 ②土地市场是一类地区性市场 ③土地市场是产权市场 ④土地供给弹性小 2、城市土地市场运行中出现的问题 ①土地开发和供给存在盲目性 ②土地收益分配不合理 ③城市土地资源配置不合理 不完全市场是指不具备下述条件之一的市场 1.同质产品； 　　2.众多的买者与卖者； 　　3.买者和卖者可以自由进入市场； 　　4.所有买者和卖者都掌握当前物价的完全信息，并能预测未来物价； 　　5.就总成交额而言，市场各个经济主体的购销额是无关紧要的； 　　6.买者与卖者无串通合谋行为； 　　7.消费者追求效用最大化，生产者追求利润最大化； 　　8.商品可转让。 7.5 国有企业改革中土地评估与资产处置管理 一、土地资产处置的方式 1.土地出让 现有使用划拨土地使用权的企业通过补办出让手续，补交出让金取得出让土地使用权。土地在出让期内成为企业法人财产，企业可以自主经营土地，有权依法进行转让、出租和抵押等。企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置： 国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的； 国有企业改组为股份合作制的； 国有企业租赁经营的； 非国有企业兼并国有企业的。 2.土地租赁 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。 3.土地作价入股 国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。 土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。 4.授权经营方式 国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后授权给国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。 国有土地使用权授权经营，由国家土地行政主管部门审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。 5.保留划拨方式 企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的。经批准可以采取保留划拨方式处置： 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外； 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的； 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业； 国有企业改组为国有独资公司的。 以上2、3、4项保留划拨用地方方式的期限不超过5年。 二、土地资产处置的程序 拟定土地使用权处置方案 由企业或企业隶属单位拟定土地使用权处置方案，主要内容包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况等 地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批 签订合同与变更土地登记 三、地价评估管理 国有企业改革中土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地行政主管部门和省级人民政府土地行政主管部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。 处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资（股本）额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地行政主管部门确认的土地估价结果为依据。 （二）城市土地市场供需调控的时间 要准确把握供需调控时机，正确确定供需调控的时限： ① 准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势 ② 由于供需调控决策时间和调控效应滞后性的存在，必须尽早发现土地市场中存在的问题，超前采取调控措施。 ③ 密切注意调控效应的强弱，及时修正调控手段，调整调控力度。 （三）城市