打造最后一桶金上海某某公寓策划建议书doc20.docVIP

打造最后一桶金上海某某公寓策划建议书 目录 目录 1、前言 ------------- 3 5、合作方式篇 ---------- 24 2、市场研究篇 ------------- 4 6、瀚林业绩篇 ---------- 25 周边区域概况 --------------- 4 周边楼盘概况 --------------- 5 周边市场分析 --------------- 6 3、产品建议篇 ------------- 7 7、结束语 ---------- 27 产品分析 --------------- 8 产品改造建议 --------------- 13 4、策划推广篇 ------------- 15 营销核心 --------------- 15 客户定位 --------------- 17 产品包装 --------------- 18 推广策略 --------------- 19 价格策略 --------------- 21 本篇 系敝司特为某某公寓项目而编制，论述了敝司代理该项目的总体思路框架和具体建议。 本篇 通过有针对性的市场研究，分析本项目这一特定地域内物业的供求、价格水平及客户群体，使本项目营销更切合目标客户需求。 本篇 在客观阐明了本项目的利弊因素后，结合当前市场整体状况，对项目的目标客户、产品定位、价格定位以及整体营销推广策略提出初步之建议和构思。 本篇 为初步报告，在综合贵方的想法及配合本案的定位调整具体实施过程，本司将再提供相关可行性报告。 市 场 研 究 篇 周边区域概况 本案位于上海市闵行区虹井路。 闵行区位于上海市西南腹地，是1992年经国务院批准撤消原来的闵行区和上海县成立的新区，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、南汇区相邻。全区面积371.8平方公里，户籍人口近70万，常住人口122万。辖内有9个镇、3个街道、1个市级工业区。 本案所在的虹井路金汇地区比邻上海市虹桥开发区，得天独厚的地理位置使这一地区早在10年前就是沪上最早的外销房聚集区，汇集了当时一批高档次的外销房和酒店式服务公寓。近年来又不断的有新楼盘开出，特别是2000年前后一批新盘集中上市，目前此地区周边已经形成一个较为成熟的社区，房地产市场交易活跃。 周边楼盘概况： 该地区现存大量楼盘，考虑到市场实际的租售行情，以竣工时间为划分标准，本司为方便说明，将此区域楼盘分为两大类，即老盘（2000年前竣工）和新盘（2000年后竣工）。 老 盘 概 况 名称 二手房价格 租赁价格（以三房为例） 备注 金俊苑 7200元/平米 5500元/月 小高层 华光城（一期） 7300元/平米 6000元/月 小高层 金坤花园 6500---6700元/平米 4500元/月 多层 鸿锦苑 7200元/平米 4500元/月 小高层 宝虹公寓 6800元/平米 4500元/月 小高层 金汇四街坊 6200元/平米 4300元/月 多层 新 盘 概 况 名称 二手房价格 租赁价格（以三房为例） 嘉利豪园 8300元/平米 6000元/月 金汇府邸 7100---7500元/平米 暂无 锦绣江南 暂无 6000元/月 名人苑 7900元/平米 6500元/月 嘉富丽苑 8500元/平米 暂无 紫藤居 8500元/平米 暂无 香榭苑 8000元/平米 5000元/月 韵动时代 8500元/平米 6000元/月 周边市场分析： 目前周边已形成一个较为成熟、自成一体的社区，整体市场交易活跃、市场形势良好。但由于个案不同的地理位置、房龄、环境、房型等因素，个案之间的市场租售价格差别较大。 根据本司的市场调查数据可看出: 1、在二手房的售价上，此地区老盘的价格基本在6200元/平米---7300元/平米，而新盘的价格基本在7100元/平米---8500元/平米，新老盘之间每平米有近1000元的差价。导致这种行情出现的主要原因是由于新盘在房型设计、环境景观规划