旅游地产资料详解.docVIP

我国旅游地产案例研究 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。随着收入水平的提高，人们可以到处去游山玩水了。这个时候名山胜水的地利就开始起作用了，第三个阶段是休闲体验旅游阶段，能够“声色犬马”，这个阶段是人和起作用，能符合人性，体验人情，聚集人气的地方就成为热点，比如上海新天地，云南丽江。从历史发展历程来说，国际旅游地产与市场需求同步发展，呈现循序渐进的特征。旅游地产有几个特征，第一高度依附于旅游业的发展水平，第二科学规划，第三多元的复合功能，第四附加值很高，第五要便于投资。 旅游地产是对分散的区域功能的一种整合，成功的旅游地产是商业价值和社会价值的相承之级，本身就是一个可再生的区域系统，是区域经济发展的带动者，旅游地产从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面，而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，旅游地产项目投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。 旅游地产案例研究需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道，旅游在人民收入水平不高的年代，人们没有能力到处游玩，只能“开门见山”，于是微缩景观、主题公园大兴其道，风靡全国，这是第一个阶段。在这一阶段，天时起了很大作用，率先开发微缩景观、主题公园的地方就发了横财，第二个阶段是观光旅游，可以“走马观花”了，旅游地产项目成败的关键因素包括对旅游资源的整合，主题的发掘，区位选址的把握，以及宏观战略定位的把握。 旅游地产的核心价值 旅游吸引物的特性往往影响着客流量的波动。例如三亚冬天是旺季而夏天是相对淡季，戛纳电影节举办期间是旺季，其他时间是淡季，即便是拉斯维加斯赌城也会因为天气或者经济环境等原因产生淡旺季。这种淡旺季的波动往往影响着人流量的多少。所以，旅游地产也必须要考虑到相应的季节性。旅游地产的价值往往体现在旅游吸引物吸引力的强度和持续性。简单的来说，就是旅游吸引物的商机有多大。 由于旅游地产中，旅游才是其核心，所以旅游地产的核心价值必然体现了旅游最重要的一个属性：客户体验决定价值。旅游地产的核心价值在于如何打造一个具有很强吸引力和持续性的旅游吸引物，并凭借旅游吸引物营造完整的旅游体验，旅游体验蕴含的商机决定周边土地的价值。另一方面，即便是旅游吸引物吸引力非常强，但它本质依然是个“临时消费”的产品，旅游地产的物业必然带有“临时性”的属性;而住宅产品往往对应的是一个“长住”需求的市场，所以如果不考虑真正的富豪层面，在严格意义来说，住宅并不是一个适合旅游地产的物业类型。从这个角度来说，目前很多旅游地产项目有意无意的在走弯路：他们不是在构建和放大旅游吸引物的价值，而是继续试图采用各种广告和营销手段直接销售他们的楼盘。 旅游地产成功投资开发模式 现在在国际上，我们可以看到的旅游地产的成功模式可以分为以下几个大的类型，最为卓著的“迪斯尼”模式。它的核心是以迪斯尼卡通形象为核心的文化产业，外延至主题游乐场，通过文化和游乐场之间的重复互动维持旅游吸引力。它的盈利来自于三方面：其一是其文化产业的收益；其二是主题游乐场的运营收益;其三是游乐场带来的周边土地溢价收益。由于手握重要的旅游吸引物资源——迪斯尼游乐场，同时拥有财团的支持，所以他们的盈利模式相对长远，更看好用10%的土地做游乐场，进而收取剩下90%土地的溢价。迪斯尼模式往往需要依托一个人口数量巨大且消费能力较强的城市作为依托，其选址相对苛刻。 造城模式,这是个很宏大的模式，也许在全世界都找不出几个典范，也许只有dubai、拉斯维加斯、巴哈马天堂岛这种等级的旅游胜地方能阐述。他们往往是有航空母舰级别的财团甚至是国家主权介入进行整体规划和打造(dubai源自当政者的梦想和要求，拉斯维加斯源自于最开始博彩业的优惠政策，巴哈马来自于财团对自然条件的高度认同以及当地政府的全力支持)，真正的造城伟业。每个都是独一无二无与伦比，在此不在一一探讨。他们最大的利益实现可能在两方面：土地溢价和经营物业的收入，其中土地溢价往往是基于经营物业的运营情况。所以相比起来，背后的掌权者往往更注重于后者的盈利情况。 上面这两种属于巨无霸模式，不太容易模仿。 威尼斯人模式,主要收益来自博彩业和出租的商业回报，豪华酒店甚至都作为一个几乎免费的配套，仅仅是为了延长客人在赌场的时间来创造更多的赚钱机会，华侨城模式是国内现状下最成功的模式，像迪斯尼一样，他也有一个游乐场，但这个游乐场的意义更多在于与政府谈判上获得更多的筹码以获得更多的土地和更低的地价。为了平衡前期游乐场所需的投入，配售一部分住宅以获得现金流;在中后期依托周边住宅社区的持续溢价和游乐场周边的商业溢价获得更大的回报。但由于