12月15日-管城区与经开区调研报告-三组.pptVIP

推广营销分析： 1、项目庞大，开发商对于资金回流要求不太迫切，开发销售周期长，导致广告需要长期投入，成本大；所以现在项目很少举办暖场活动，户外也少有广告，以控制成本； 2、现在处于二期销售的平销期，动作少； 小结 项目总结 优势： 1、入得安宁，出的繁华； 2、周边配套完善； 3、所处区域为开发重建阶段，未来潜力大。 劣势： 1、临近主干道、高架桥，噪音污染严重； 2、周边处于开发建设阶段，污染严重； 3、物业管理混乱，一期入住客户造成负面影响。 行业思考：1、开发周期长，需要阶段性广告投入； 2、一些必要的活动还是要有的，这样才能保持消费者的视线； 3、小区物业是直接关系到产品名声的，物业做的好能够产生大 量的回头客 万科·美景龙堂 万科·美景龙堂 研究思路 项目概况 项目名称：郑州万科美景龙堂 开放商：河南美景鸿城置业有限公司 投资商：郑州万科房地产有限公司/河南省 美景集团有限公司 项目地址：中州大道和航海路的交叉口 代理公司：世联/泰辰 整合推广：图登广告 绿化率：30% 占地面积：65000㎡ 建筑面积：338000㎡ 容积率：4.2 物业管理：万科物业 目前均价：11000元/㎡ 装修状况：全装修 车位配比：1:0.52 项目分析 教育资源：启元国际小学，十一中分校，六十三中，贝斯特外国语小学，经 济开发区实验小学，六十五中，3F私属幼儿园（小区内部）金融配套：中国建设银行，中国工商银行，中国邮政，中国农业银行，中国 兴业银行，中国广东发展银行，郑州商业银行开发区支行。医疗方面：管城区中医院，管城中医骨伤病医院，惠安手外科医院。 生活休闲：洲际酒店，七里河滨河公园，千亩永久城市绿地，中原福塔， 世纪欢乐园，鸵鸟园，郑州大河国际饭店。 交通状况：地铁：5号线（规划中）； 公交：86、727、35、59、46、B15、B17、215、253、261、 568、B16 商业：大商，丹尼斯，麦德龙，居然之家，东方家居广场，红星美凯龙。小区内部配套：规划了近7万平米的mall城市生活广场。 配套 分析 1、中州大道、航海路两大主干道与机场高速路环绕周围，交通便利，但是周边 高架桥经过，噪音污染严重，成为客户顾虑的问题； 2、郑东新区与老城区的交界处，位于郑州中轴线的核心区位，枢纽位置潜 力无限； 3、周边配套成熟，但是现在处于开发重建阶段，环境质量较差； 4、政策要求，以高层为主。 产品分析 万科美景龙堂分两期开发，全部为高层，整个项目没有4号楼，一期为1号楼~9号楼，二期为10号楼~15号楼，其中12号楼为两梯六户是正在推的产品，1~7号楼33层，8~14号楼31层，楼王为7号楼 商业占地4万方，自持。 欧式建筑风格，外立面为干挂石材 新亚洲主义景观设计 大家看好万科，并不只是因为选址及配套，更多的是看重万科房屋及装修的品质，主力户型以80㎡和89㎡刚需户型为主，户型整体设计较为合理，充分利用空间，为客户争取最大利益。刚需户型，设计较为紧凑，均有阳台和飘窗，达到赠送面积的目的。 推广策略分析 万科——温暖一座城 活动推广：1、免费申请会员优惠2% 2、与搜房网合作优惠1% 客源分析：中州大道沿线及辐射到管城区和郑东新区的企事业单位员工及中州大道附近专业市场商户等，精装房，多以改善性客户为主 项目定位：轻奢华宅 户外广告分布广泛，在项目周边有大量广告牌存在 项目总结 S优势：1、万科大品牌，精装修，质量有保证 ； 2、公园生活，十七里河、十八里河环绕，，约有1800亩市政 绿地； 3、万科物业管理专业细致全面，客户入住放心。 W劣势：1、挨着福塔、闹市，噪音问题不可避免 ； 2、同区域内价格稍高 ； 3、周边市政建设，环境较差。 行业思考：1、充分利用万科的品牌优势，加大品牌宣传； 2、周边大量户外广告吸引客户 3、一个售楼处两个项目，给客户的第一印象不好。 金沙湖高尔夫观邸  物业类别：?住宅、STREE MALL街区商业 项目特色?：低密居所,水景地产,宜居生态地产 建筑类别：?板塔结合 低层 高层